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SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (1)

Publié : mars 21, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: | Poster un commentaire

Gros plan sur le démembrement de propriété de la pierre papier. Et ses avantages pour le donateur (usufruitier) et le donataire (nu-propriétaire)

A partir de la soixantaine, donner de son vivant constitue une solution judicieuse pour anticiper sa succession tout en allégeant la note à régler au fisc. Autre avantage : assurer l’avenir de ses héritiers – enfants ou petits-enfants – en leur donnant un coup de pouce financier.

Si le démembrement viager de biens immobiliers détenus en direct est assez courant, celui de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) reste peu usité.  

COMMENT CA MARCHE ?

Le démembrement viager en SCPI implique de « diviser » la pleine propriété des parts en deux parties bien distinctes :

  • la nue-propriété desdites parts
  •  l’usufruit desdites parts.

A la différence du démembrement temporaire limité dans le temps, celui dit « viager » prend fin au décès de l’usufruitier. Alors le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de SCPI et les loyers afférents, sans payer des droits de succession.

Dans ce premier billet de blog consacré au démembrement de la pierre papier, je vais étudier le cas où  le donateur (usufruitier) détient déjà des parts de SCPI en pleine propriété.  Le donateur ou celui qui donne, continue de percevoir des loyers sa vie durant. Avec le démembrement viager, il donne la nue-propriété des parts, aux donataires (ceux qui reçoivent) pour préparer la transmission de son patrimoine.

Dans la pratique, mieux vaut vous adresser à votre notaire pour acter la donation des parts de SCPI. Cet officier ministériel, spécialiste du droit de la famille, proposera sans doute d’inclure une clause de réversion d’usufruit à l’acte de donation, afin de protéger votre conjoint survivant. En présence d’enfants, il recommandera de consentir une donation partage.

Certes son intervention implique de régler des « frais de notaire ». Ce poste comprend les émoluments réglementés (rémunération en contrepartie d’une prestation précise), les honoraires libres et non règlementés, les débours, les droits et taxes.

EXEMPLES  

Avec le concours de Stellium, prenons deux cas de figure.

° Agé de 67 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Comme il n’a jamais consenti de donation, il peut profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant. Avec une tranche d’âge comprise entre 60 et 70 ans, la nue-propriété équivaut à 60% de la valeur des parts, soit 192 000 €. Résultat : cet associé de parts de SCPI peut transmettre 96 000 € à chacun de ses enfants, sans débourser des droits de donation.

° Agé de 85 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Mais cette fois la valeur de la nue-propriété équivaut à 80% de la pleine propriété, soit 256 000 €. Après l’abattement de 100.000 € par enfant, il faudra malgré tout acquitter de droits de donation pour les 2 enfants de 7 588 €. Soit 3 794€ pour chacun.

 « La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier. Aussi plus l’on attend pour effectuer un démembrement, plus cela coute cher en terme de droit de donation » prévient Philippe Lauzerel à la tête de Stellium.  Mieux vaut par conséquent, optimiser le plafond des 100 000 € d’abattement en tenant compte du barème de l’article 669 du CGI.

Un bémol toutefois : effectuer un démembrement vous empêche ensuite d’effectuer des arbitrages sur des parts de SCPI. Par conséquent, mieux vaut choisir de solides SCPI qui performeront sur la durée. Il faut être très vigilant sur la sélection des SCPI.

Dans un prochain billet, je me pencherai sur le démembrement des parts de SCPI lors de leur souscription.

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EVASION : PALERME ET SES PALAIS

Publié : mars 6, 2023 | Auteur : | Classé dans : Art, voyages | Poster un commentaire

POUR LES AMOUREUX DU PATRIMOINE, VISITER PALERME EST UN VRAI REGAL

Vous avez adoré le film Le Guépard (Il Gattopardo), ce film franco-italien réalisé par Luchino Visconti, sorti en 1963 et adapté du roman de Giuseppe Tomasi di Lampedusa. 

Dans le centre historique de Palerme, le temps semble s’être arrêté depuis l’insurrection du 27 au 30 mai 1860,  menée par Garibadi, lors de l’expédition des Mille. Pour retrouver cette ambiance surannée de cette Sicile en passe d’être rattachée à l’Italie unifiée, je vous emmène à Palerme.

Palerme et ses alentours abritent encore un nombre impressionnant de Palais princiers ou non. Sur place, je n’ai pas réussi à obtenir une estimation du nombre de ces demeures aristocratiques. Même pour la seule ville de Palerme. Juste une vague réponse : « il y a plus de palais que d’églises ». Avec leur enfilade des salles, les palais peuvent atteindre quelques milliers de m2. Qu’ils soient encore détenus par des grandes familles, ou par l’Etat ou encore par l’épiscopat, à vrai dire, on se soucie peu de leur réelle superficie !

VISITEZ DES PALAZZI

Lorsque les Palais sont transformés en musée, pas de problème pour les découvrir. Dans le quartier du port, deux méritent le détour.  

Le Palazzo Abatellis, un chef d’œuvre de l’architecture gothique catalane abrite les collections de la Galerie régionale de Sicile. La lumineuse Vierge de l’Annonciation (1474-1477) d’Antonello de Messine figure parmi les œuvres majeures de la Renaissance.

Les collectionneurs Massimo et Francesca Valsecchi ont transformé le Palazzo Butera de la dysnatie des Branciforti, princes Butera, en espace d’art et de culture.  Grâce à leur fondation, ils ont redonné vie à ce palais du XVIIe siècle dont les terrasses s’ouvrent sur la mer. Et ce, par le biais de la fondazione palazzo Butera.

Piazza Bologni, derrière la façade décatie du Palazzo Alliata di Villafranca, se cachent de somptueux salons aux portes dorées à la feuille d’or et aux plafonds ornés de fresques. Ce palais du XVIe siècle, a d’abord appartenu à la famille da Bologna, puis aux Alliata, princes de Villafranca. Sans héritier, la dernière propriétaire l’a légué à l’épiscopat. N’étant plus une demeure particulière, il est privé des subventions de la municipalité pour financer le ravalement. Lorsque je l’ai visité, se déroulait une séance de photos de  mode.

Régulièrement, ces édifices accueillent des expositions et événements. Mais ces initiatives ne suffisent pas à remettre en état ces chefs d’œuvre en péril situé à Palerme et dans les environs. Outre leur demeure « en ville », les princes siciliens détenaient de superbes propriétés dans des lieux de villégiature.

Avec un peu de temps et beaucoup d’énergie, les touristes individuels peuvent visiter d’autres palais. A vous d’en faire la recherche…

AMBIANCE PALERMITAINE DANS UN ROMAN

Certains palais, comme celui du conte Federico proposent de vous héberger. Lors de mon séjour, j’ai réservé un appartement de caractère à la Casa Cécile, nichée dans un édifice du XIXe siècle, près de Casa Professa et du marché coloré Ballaro. Sa propriétaire,  une française est déjà l’auteure de trois romans. Mon préféré ? La vie de Zoé (édition le Lys Bleu) où Mademoiselle L, le pseudo de l’auteure, décrit avec vivacité l’ambiance palermitaine. Une excellente entrée en matière pour cerner cette ville pleine de charme.

EN PRATIQUE

La via Vittorio Emanuelle et la via Maqueda quadrillent le cœur historique. Bon à savoir : un minibus circulaire permet de faire le tour de la ville : Free Centro Storico. De la Piazetta Santo Spirito  (près de la Cala), il vous mène à la Piazza Independenza (près du Palais des Normands. Service de 6h30 à 21h. Fréquence : toutes les 11 minutes.

Voici un autre billet évasion cette fois à la montagne

BIENS IMMOBILIERS : L’INQUISITION DU FISC CONTINUE

Publié : février 4, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | 6 Commentaires

Crédits : © Gerald Villena – stock.adobe.com

34 MILLIONS DE PROPRIETAIRES DOIVENT DECLARER 73 MILLIONS DE LOGEMENTS AVANT LE 1ER JUILLET 2023

Alors que des logements locatifs disparaissent du marché à cause de leurs mauvaises performances énergétiques, l’Etat décourage les bailleurs avec une nouvelle obligation de déclaration de leur(s) bien (s) immobilier(s). Une démarche impérative à effectuer avant le 30 juin 2023. Surtout une nouvelle marche vers d’inquisition étatique.

Depuis le 1er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 inclus, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation – particuliers et entreprises – doivent déclarer l’occupation de leurs logements au fisc.

« La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales à partir de 2023. Pour déterminer les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) demande à tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué, de réaliser une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet 2023 » explique-t-on à Bercy. Et ce, en vertu de la loi de finances pour 2020.

D’après la DGFIP, 34 millions de propriétaires sont concernés pour 73 millions de locaux à usage d’habitation en France.

Qui est concerné ?

Cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation :

  • propriétaire indivis ;
  • usufruitiers ;
  • sociétés civiles immobilières (SCI).

Comment effectuer la déclaration de ses biens immobiliers ?

Tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d’une résidence principale, secondaire, d’un bien locatif ou vacant, doivent pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent. Et s’ils ne les occupent pas eux-mêmes, déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er  janvier 2023.

Il faut déclarer en ligne, sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site impots.gouv.fr impérativement avant le 1er juillet 2023. Aussi connectez-vous à votre espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Puis allez dans l’onglet « Biens immobiliers » pour effectuer pour chacun de vos biens une déclaration d’occupation (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant) et de loyer mensuel (facultatif).

Pour votre résidence principale, l’administration a déjà prérempli dans votre espace sécurisé, les infos. Mais si elles

sont incorrectes ou incomplètes, vous devez les corriger. Après cette première déclaration, il faudra signaler

les changements de situation.

Même si une agence immobilière gère votre bien locatif, il faut vous soumettre à cette nouvelle obligation déclarative. Les locations saisonnières sont aussi concernées par cette règle.

Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services fiscaux seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Cette nouvelle donne intervient dans une conjoncture mitigée pour le marché immobilier.

Attention, en cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, vous vous exposez à une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local.

Vous avez besoin d’aide ? Pensez au numéro d’assistance des usagers particuliers au 0 809 401 401 (numéro non surtaxé) ou au  service des impôts, via la messagerie sécurisée, (choisissez le formulaire «  J’ai une question sur le service Biens immobiliers » ou via les coordonnées figurant dans la rubrique « Contact et RDV »).

Bon courage. DONNEZ VOTRE AVIS ICI

IMMOBILIER DE LUXE : UN MARCHE ENCORE EN FORME

Publié : janvier 21, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier | Tags: | 2 Commentaires

(Paris VIIIe – Pont de l’Alma – Vue Seine et tour Eiffel source FEAU)

POUR L’INSTANT LES VOYANTS SONT AU VERT SUR LE CRENEAU DU HAUT-DE-GAMME. COMBIEN DE TEMPS, CE MARCHE SERA-T-IL IMPERMEABLE A LA CRISE ?

Si les professionnels de l’immobilier généraliste font plutôt grise mine en raison du contexte économique, financier ou géopolitique, les spécialistes du haut-de-gamme restent sereins. « L’an dernier, le segment du luxe n’a souffert ni des conséquences du conflit en Ukraine, ni de la hausse des taux d’intérêt, ni des secousses observées sur le marché des actions » assure Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau & Belles demeures de France. Et de poursuivre : « résilient, le marché haut-de-gamme progresse au rythme des autres actifs de luxe, comment notamment l’art ».

LE RETOUR DES ETRANGERS

Certes l’appétence pour les biens prestigieux situés à Paris, continue. Ainsi par exemple, à deux pas de l’avenue Montaigne, ce 141 m2 proposé à 4,7 millions d’euros a trouvé preneur. Ce pied- à- terre avec de belles salles de réception et deux chambres, situé en étage élevé et avec un large balcon, jouit d’une belle vue sur la Seine, l’Alma et la Tour Eiffel (notre photo).

Chez Féau, près de 40% des transactions ont été réalisées par des étrangers. Les Européens – Anglais, Allemands, Belges et Néerlandais- arrivent en tête. Ils sont suivis par les Américains, qui  profitent de la parité favorable du dollar par rapport à l’euro et de conditions d’emprunt plus attractives en Europe.

DES BEMOLS

Toutefois, dans ce tableau presque idyllique, se profilent quelques zones d’ombre.

° Les grands appartements haussmanniens ont du mal à se vendre. Un 200 m2 avec seulement deux chambres, suscite peu d’intérêt.

° Les biens avec de lourds travaux découragent les acquéreurs. Plus question de s’emballer à la première visite. Les entrepreneurs ont des carnets de commandes garnis. Et comme le prix des fournitures devrait continuer de grimper, ils rechignent à s’engager sur un devis définitif.

° Le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’invite lors des négociations. Ainsi par exemple à Neuilly-sur-Seine (92) et sans doute ailleurs, les acquéreurs de résidence principale n’hésitent pas à négocier, même dans le luxe, le prix des passoires thermiques. Normal : qu’un couple de cadres supérieurs détienne un bien classé G,  il ne pourra pas le mettre en location, en cas d’expatriation.

Résultat : sur le segment des biens compris entre 1 et 2 millions d’euros, il faut s’attendre à un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. De plus, les biens avec un défaut risquent d’être sanctionnés. L’euphorie du début de l’an passée fait déjà partie des souvenirs.

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