UNE NOUVELLE VIE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?
Publié : mars 29, 2022 Classé dans : Uncategorized | Tags: location meublée, transformation d'une residence de tourisme 4 CommentairesVous avez envie de sortir du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant? Voici des réactions suite à mon dernier billet sur la conversion d’une résidence de tourisme en location meublée et son changement de destination.
En matière de changement de destination des constructions, c’est le PLU (plan local d’urbanisme) qui par son zonage, va l’autoriser ou non.
Et parfois les résidences sont édifiées dans des zones où seuls les équipements touristiques sont autorisés. Pour que l’ensemble garde le statut de résidence de tourisme, il faut au moins que 55 ou 70 % des logements conservent cette affectation. Prudence donc dans la lecture du règlement de copropriété, la destination y est déterminante.
UNE RESIDENCE EN ALTITUDE
Bien connu le problème du changement de destination d’une résidence de tourisme en Station de ski : 49 logements, le locataire professionnel parti en 2013 (état des lieux de sortie).
Il n’y a pas eu de modification du règlement : 14 appartements ont été acquis par une SCI qui loue à une société gérant « les meublés » et réservations.
Pour les autres logements, un est en résidence principale d’un moniteur de ski de la station (achat), les autres sont des résidences secondaires, la plupart louées quelques semaines par an été ou hiver pour amortir les frais et les prêts.
Quatre appartements appartiennent à des particuliers qui louent en location saisonnière meublée via des contrats annuels avec des agences immobilières. Pas sur Airbnb, car plusieurs propriétaires ont été très déçus par cette clientèle qui a dégradé les locaux et mobilier. Le local de réception a même été vendu en appartement.
La formulation du règlement ne restreignait pas la résidence à être uniquement de tourisme, les copropriétaires l’ont interprété comme ça. Un nouvel équilibre a été trouvé naturellement.
UN AUTRE TEMOIGNAGE
Pour éviter de longues et coûteuses négociations sur de nouvelles modalités du bail assorties bien souvent d’un abandon de loyers, Lokizi accompagne les propriétaires vers une sortie sur-mesure du bail commercial les liant à l’exploitant. Par exemple dans la résidence Odalys à Messanges dans les Landes, des copropriétaires ont été conseillés sur la meilleure option à suivre, en respect des démarches administratives, juridiques et fiscales. A ce stade, impossible de généraliser. Il faut étudier chaque cas particulier.
Une fois sorti de l’exploitation par bail commercial, un bien loué en résidence de tourisme peut être proposé en location meublée annuelle, sous réserve du potentiel locatif local. Dans le cadre d’un mandat annuel de gestion locative, le propriétaire perçoit tous les mois, un loyer régulier mais non garanti.
Exit l’exploitant. Le logement est occupé par un locataire, qui signe un bail de logement meublé, d’une durée d’un an. Il peut résilier son bail avec délai de prévenance d’un mois – envoi d’une lettre LRAR.
Le bail répond à la Loi N°89-462 du 06.07.1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR).
Mon précédent billet. VOS REACTIONS.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Outre les problèmes de droit civil ( règlement de copropriété) de droit de l’urbanisme ( règlement de la zone autorisant ou non l’habitation) se posent les problèmes fiscaux.
– L’abandon de la prestation des services entraine le reversement de la tva déduite à l’achat (sous réserve de la déduction d’un vingtième par année de détention);
– En cas de continuation de ces services à travers un mandat, le changement de régime du calcul des plus values ( le propriétaire n’est plus soumis au statut lmnp mais aux bic hôteliers). En cas de revente, la plus value se calcule sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable, ce qui engendre une taxation forte, même en cas de revente à perte.
Il est vraiment important de bien envisager toutes ces contraintes pour adopter le mode d’exploitation le plus adapté, certains sont méconnus et peuvent pourtant donner satisfaction je pense notamment aux résidences services.
Bonjour
Merci pour votre commentaire. Si la conversion concerne une résidence de tourisme de plus de 20 ans, le problème de la TVA ne se pose plus.
Vous avez raison, il faut examiner toutes les incidences d’une telle conversion.
Vous évoquez « des modes d’exploitation méconnus, mais donnant satisfaction pour les résidences de tourisme ». Si vous pouvez donner des précisions pratiques, ce serait super. A vous lire.
Je pensais au mécanisme de la résidence services, à savoir que c’est le syndicat des copropriétaires qui assume les services nécessaires ( 3 des 4, accueil, ménage, petit déjeuner, linge) à travers un contrat passé avec une société de prestations de services (il n’en manque pas, certaines mêmes assurent la commercialisation des séjours).
Sur le plan urbanistique, la résidence reste établissement hôtelier. Les bailleurs conservent le même statut fiscal tant sur le plan tva ( les services sont assurés) que sur le plan des plus values,(n’étant pas financièrement directement intéressés à l’exploitation des services). Ils conservent le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) sans entrer dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ont ainsi toute liberté sur la gestion de leur lot.
Merci.
Si vous avez connaissance de résidence(s) ayant été transformée(s) et des contacts ayant parcouru ce parcours du combattant, n’hésitez pas à nous les communiquer.