QUAND APPART CITY SE RECONVERTIT DANS LE SOCIAL
Publié : février 16, 2019 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart City, résidence sociale 11 CommentairesA SAINT MAURICE (94410) APPART CITY TRANSFORME UNE RESIDENCE DE TOURISME EN RESIDENCE SOCIALE POUR FAIRE DE L’ HEBERGEMENT D’URGENCE. UN VRAI CHANGEMENT DE DESTINATION.
Les investisseurs d’Appart City ayant acheté en région parisienne, à Saint Maurice dans le Val de Marne ont de quoi être contents. Je viens d’appeler la centrale de réservation du « numéro un des apparts hôtels en France », où l’on m’assure fermement qu’Appart City n’exploite pas de résidence dans cette commune résidentielle longée par la Marne. A la place, la commerciale me propose une résidence dans Paris Intra muros.
Explication : cette résidence de tourisme classée trois étoiles est tout simplement sortie de la commercialisation de cet exploitant. Et pour cause : depuis quelques mois, elle est devenue une résidence sociale temporaire. Cette modification appelle plusieurs remarques :
- Les propriétaires privés de cette résidence n’ont pas été informés de ce changement de destination. Ils viennent de l’apprendre par un récent article du quotidien Le Parisien. « Il est inadmissible que l’on nous mette devant le fait accompli» tonnent les investisseurs.
- Résidence sociale rime généralement avec logement d’urgence pour abriter notamment des personnes expulsées ou des étrangers en transit. Dans ces conditions, des dégradations ne sont pas à écarter.
- D’ailleurs, renseignements pris, des travaux de remise en état de la résidence devraient intervenir cet été. A la charge de qui : des propriétaires ou de l’exploitant ?
Dans l’intervalle, quelle valorisation de leur bien peuvent attendre les propriétaires ? Quid s’ils souhaitent le vendre rapidement ? Pourtant lorsqu’ils ont acheté, des commerciaux leur ont fait miroiter qu’ils boosteraient leur épargne.
A noter que par ailleurs cet exploitant a signé un contrat de location gérance avec un autre professionnel pour certaines résidences de tourisme. Saint Maurice n’en fait pas partie.
REAGISSEZ ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Une idée originale !
Envoyé depuis un mobile Samsung.
Avec la bénédiction de l’avocat?
Je crois qu’il est occupé par un autre gros dossier, hôtelier cette fois.
Des âmes égarées à ramener dans les rangs?
Beaucoup de requins rôdent et sévissent sur le marché de l’épargne.
Rebonjour Bailbail 59 vous avez encore tout faux cette Résidence était défendue par Me Lorgeoux et avait adhéré à la FAPRAH !!!
Je n’ai pas donné de nom….Bizarre votre réaction épidermique.
Lisez plutôt le « rapport » Flyaway, c’est accablant pour AC et son comité de suivi dont votre sauveur est un représentant éminent ( il le reconnait lui-même..)
Les faits : nombreux sont les copropriétaires lésés et impayés.
Et je ne suis pas du genre à tendre la joue gauche, alors vous ne me ferez pas taire!
Après les 6 résidences cédées à VSP à l’été 2017 pour faire du logement social, c’est une de plus! Appartcity n’a rien changé à son mode de fonctionnement!
A entasser 4 personnes minimum dans des studios, et une facturation à la personne et non au logement, c’est le jackpot pour eux….Toujours dans le plus total mépris des propriétaires…..
Heureusement qu’un bon nombre ne se sont pas fait avoir, malgré la pression de certains avocats…..
Résidence sociale rime surtout avec gros rendement garanti pour le gestionnaire et non respect des appartements des bailleurs (réaménagés avec plusieurs lits superposés par chambre, dégradés et quasi-invendables).
Retenons qu’Appartcity confirme là qu’on ne peut toujours pas leur faire la moindre confiance.
Il y à peine 2 ans, un dirigeant d’Appartcity, obsédé par l’objectif de nous faire accepter des baisses de loyers, nous assurait sans vergogne qu’au grand jamais ils ne recommenceraient l’ erreur de faire du logement social, qu’il valait mieux laisser ces activités aux « spécialistes » car les expériences fâcheuses (Toulouse, Grenoble, Montevrain résidence poubelle au point d’avoir été fermée par la mairie pour insalubrité dans un état de dégradation INIMAGINABLE etc…) avaient démontré qu’ils ne savait pas gérer cette clientèle. Et celui-ci d’insister en assurant qu’il fallait lui faire confiance, qu’ils avaient compris et que ces erreurs de gestion appartenaient au passé….
Nous avions salué l’aveu (qui concernait aussi les autres problèmes de gestion) mais faire cet aveu n’autorise pas Appartcity à demander aux propriétaires de payer les conséquences de leurs erreurs de gestion !
Si vous-même, dans votre propre activité professionnelle, vous demandiez à vos fournisseurs de baisser leurs prix de 20 ou 30% pour compenser vos erreurs de gestion des 10 années passées, comment réagiraient-ils selon vous ?
La question ne se pose pas car vous ne le feriez pas … parce que vous savez que ce serait d’un exceptionnel culot, tout bonnement insensé et voué à l’échec…
Et maintenant, un an après les beaux discours d’Appartcity sur le redressement (futur !) de la société à condition que les propriétaires baissent leurs loyers pour sauver la boutique, le constat est que les efforts des propriétaires qui ont cédé au chant des sirènes ne sont bien évidemment pas suffisants et juste une aiguille dans la botte de foin des difficultés financières du groupe Apparcity.
Et ça, c’était quand même parfaitement prévisible…
Quand on part des abysses en situation de cessation de paiement avec une dette colossale égale au chiffre d’affaires, il suffit de savoir compter pour comprendre que ce ne sont pas quelques dizaines de millions de l’actionnaire et les baisses de loyer, acceptées évidemment par seulement la moitié des résidences, qui permettront de redresser durablement la situation.
Les derniers comptes officiels publiés (9 mois 2017), même si Appartcity ose en faire l’apologie, demeurent affolants, il faut les avoir à l’esprit (source chiffres et analyse : société.com) :
132 M€ de Chiffre d’Affaires et 140 M€ de dettes ! dont 54 M€ de dettes financières, 56 M€ de dettes fournisseurs, 22 M€ de dettes fiscales et sociales et 9M€ d’autres dettes
Société en perte de 3 M€.
Rating société (société.com) : défavorable
Rentabilité (société.com) : défavorable
Niveau d’endettement financier : 234.32% des fonds propres. Si le taux est supérieur à 100%, ce déséquilibre peut signifier que les associés disposent de peu de moyens ou ne souhaitent plus investir dans l’entreprise.
Charge de la dette : 97.38% (élevée). Ce ratio permet d’évaluer si le coût annuel de la dette bancaire capte une part trop élevée de la rentabilité du coeur d’activité de l’entreprise. Au delà d’un tiers, on peut considérer que l’entreprise est soit trop endettée, soit ne parvient pas à dégager assez de résultat pour pouvoir payer les intérêts de la dette et continuer dans le même temps à se développer normalement.
Rentabilité nette finale : -2.26% du CA (mauvaise/perte). Le ratio estime la capacité de l’entreprise à dégager un profit net final, après prise en compte de la totalité des charges qui ont été supportées par l’entreprise tout au long de l’année.
Capacité d’auto-financement (CAF) : -4.95% (mauvaise/en chute par rapport à 2015). La capacité d’autofinancement donne une indication sur la capacité de l’entreprise à générer globalement assez de trésorerie pour pouvoir ensuite maintenir ou développer son activité. Une CAF négative signifie au contraire que la société disposera en tendance de moins en moins de trésorerie, risquant « d’asphyxier » progressivement son exploitation.
Même si on peut s’attendre à ce que les chiffres progressent un peu dans le bon sens en 2018 (car c’est une bonne année dans l’hôtellerie en général et qu’Appartcity aura profité de l’effet baisse des loyers sur un exercice complet et d’aides de l’actionnaire), qu’en sera-t-il à moyen terme et même dès 2019 avec l’augmentation importante de la charge des loyers (Indice ILC et IRL qui progressent fortement) ? et en plus au 1er janvier 2019, avec le retour contractuel au loyer d’origine d’une bonne dizaines de résidences rentables qui avaient accepté des baisses provisoires ? … Il ne faut pas rêver, il n’y aura pas de miracle…
La location sociale à Saint Maurice traduit l’évidence… Appartcity a faim … Combien des rénovations complètes de résidences prévues ont été faites depuis 2015 ? On les compte sur les doigts d’une seule main. Appartcity ne fait que de menus travaux depuis 2 ans dans les résidences qui sont pourtant nombreuses à être très dégradées car non entretenues depuis des années.
Appartcity a choisi de rembourser des arriérés, ce qui a un bon effet immédiat pour réduire les charges d’avocat, rassurer et amadouer les propriétaires, l’opinion publique et sans doute les instances qui surveillent les comptes mais l’absence de réels travaux hypothèque la relance et donc l’avenir de nombreuses résidences… Combien de temps les loyers (qui augmentent globalement fortement en 2019) pourront-ils être honorés dans ces conditions ?
Rappelons qu’Appartcity n’a pas regagné la confiance des banques.
Avec le nombre réduit de résidences qui ont signé des baisses de loyer, Appartcity ne peut évidemment pas atteindre les objectifs de sortie de crise qui nécessitaient 80% de résidences acceptant les baisses (on nous l’a assez martelé !).
Restons clairvoyants, ne raisonnons pas à court terme, prenons les beaux discours pour de « beaux discours » et considérons les données réelles, calculatrice en main….
Merci Flyaway de rappeler le passif économique d’Appartcity….car outre leur attitude, c’est le fond du problème…..
Ils ont commis erreurs sur erreurs avec leurs dirigeants successifs…cette société est plombée financièrement ad eternam; a part essayer de se refaire financer de la dette à moindre taux, c’est leur seule possibilité de dégager un peu d’économie, mais cela ne comblera jamais leur gouffre abyssal auquel vient s’ajouter l’obsolescence de leurs résidences dûe aussi et en grande partie par leur défaut d’entretien de celles ci……A vendre à bas cout, on ne génère pas de marge et on plombe non seulement les comptes mais en plus l’état catastrophique de certaines résidences. Du coup, le social devient leur porte de sortie, et malgré des propos soi disant rassurant de ne plus jamais faire de résidence sociale, cela continue encore et encore….quelle autre résidence demain? Mais sachez qu’il y a des parades à ce type d’attitude (à condition d’être bien accompagné par de vrais conseils compétents et intègres)
Le dirigeant qui a précédé M Sabatino, a voulu éteindre un incendie avec la complicité de quelques conseils…..non seulement le résultat du nombre de signataires est décevant, avec une « économie » provisoire de 5,5 millions (puisque des loyers vont reprendre leur montant d’origine en 2019), mais en plus il a rallumé un autre incendie avec les autres résidences qui sont bien naturellement restées à l’écart tout en regardant de près cette mascarade.
Aujourd’hui, on ne voit pas quelle issue favorable pourrait arriver…….A moins d’une revente prochaine de cette société, en essayant de taire tous les problèmes actuels et d’essayer d’habiller proprement la belle mariée, comme se l’accordent à penser de nombreux spécialistes (cgp, avocats, spécialistes du lmnp….enfin les vrais….)
La recapitalisation effectuée par les actionnaires, le budget alloué par les actionnaires pour faire des travaux (utilisé pour payer des arriérés) et les baisses de loyers acceptées n’ont évidemment pas suffit à redresser Appartcity qui ne dégage pas assez trésorerie pour pouvoir exploiter normalement, investir, emprunter autrement qu’à des taux très élevés hors système bancaire, payer ses frais financiers et rembourser sa dette énorme. Mais les actionnaires savent surement calculer eux aussi, alors qu’avaient-ils vraiment comme but ?
On peut s’interroger car ce qui a été fait est en effet peut-être le minimum pour justement échapper au redressement judiciaire et l’habiller proprement la mariée et la rendre vendable à bon prix à un repreneur…en lui faisant croire à un futur meilleur (comme ça a déjà été fait avec Equistone en 2014 avec les résultats que l’on sait)….
L’avenir nous en dira plus sur les intentions des actionnaires et montrera la confiance qu’ils ont en l’avenir d’Appartcity… S’ils abandonnent et préfèrent prendre leurs billes après avoir injecté du cash, ça deviendra limpide et un indicateur fort pour ouvrir les yeux de tous les bailleurs…