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IMMOBILIER RESIDENTIEL : OU VA LE MARCHE ?

UN MARCHE TOUJOURS EN RECUL, MAIS UNE STABILISATION EN VUE

Encore une mauvaise année pour l’immobilier vient de s’achever. En 2024, ce marché cyclique a atteint son point bas, marquant une troisième année consécutive de baisse des ventes. Environ 775 000 transactions ont été enregistrées (contre 872 000 sur l’année 2023), soit une chute de 36 % par rapport au pic de ventes de 2021 (1 176 000 ventes enregistrées sur l’année 2021). Reste à savoir si ce volume, le plus bas depuis 2015, marque un palier, ce qui permettrait de tabler sur un redémarrage progressif en 2025.

En attendant, d’après les dernières statistiques de la FNAIM, la glissade de prix touche quasiment toutes les grandes villes de l’Hexagone. La baisse des prix des appartements et des maisons anciennes sur un an, dépasse même les 5 % à Nantes (- 5,4%) et à Reims (- 5,2%). Dans ce contexte morose, trois villes tire leur épingle du jeu avec des hausses de prix : Toulon (+ 7,1%), Caen (+ 2,8%) et Nice (+ 1,2%). Retrouvez votre lieu de résidence ci-dessous.

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A TRES VITE CHERS INTERNAUTES

TOUS MES VOEUX POUR UNE SUPERBE ANNEE 2025


CADEAUX : A VOTRE BON COEUR

Noel, nouvel an… Une période propice pour faire des cadeaux à ses proches grâce aux « présents d’usage ». Mais gare à ne pas les transformer en donation ! Rappel des abattements actuels.

Qu’est-ce qu’un présent d’usage ? C’est un coup de pouce financier lié à un évènement familial : Noël, anniversaire, réussite d’un examen, mariage, naissance d’un enfant… .

Attention pour ne pas risquer de voir ces présents requalifiés par le fisc en donation, il faut se pencher sur l’épineuse question de leur montant. A ce stade, aucun texte fiscal définit un montant. « Comme aucun texte ne fixe le montant pouvant être ainsi donné, la somme doit s’apprécier au cas par cas. Cette somme varie donc d’une personne à l’autre » explique Stéphanie Gaillard, à la Chambre des notaires de Paris. Demandez-vous s’il n’est pas disproportionné par rapport à votre patrimoine en termes de revenus, de niveau de vie et de patrimoine.

Une jurisprudence

A titre d’exemple, les juges de la Cour de cassation ont qualifié de présent d’usage un don de 20 000 € d’un mari à son épouse, fait à l’aide d’un prêt, pour l’achat d’une voiture. Pour ce « cadeau d’ anniversaire »,  la mensualité remboursée par son mari ne représentait malgré tout 20% de son revenu net.

Pas de fiscalité pour le présent d’usage

Les présents d’usage n’ont pas d’incidence fiscale : ils n’entament pas l’abattement légal, il n’y a pas de droits de donation à payer et ils ne sont pas rapportables à la succession du donateur.

Donation : rappel des abattements

Il existe un seuil en dessous duquel la donation n’est pas taxée. Son montant dépend du lien de parenté entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit).

Actuellement les abattements personnels se chiffrent à :

– 100.000 euros si le donataire est un enfant, un père ou une mère,

– 31.865 euros si le donataire est un petit-enfant,

– 80.724 euros si le donataire est le conjoint du donateur ou son partenaire pacsé,

– 15.932 euros si le donataire est un frère ou une sœur vivant(e) ou représenté(e),

– 7.967 euros si le donataire est un neveu ou une nièce,

– 5.310 euros si le donataire est un arrière-petit-enfant,

Sous certaines conditions, un donataire handicapé a droit à un abattement de 159.325 euros, qui se cumule avec l’abattement personnel.

15 ans pour reconstituer l’abattement

Actuellement, ces abattements peuvent s’appliquer tous les 15 ans, en cas de donation consentie par le même donateur au même donataire (s). Disposition moins connue : il est aussi possible de consentir tous les 15 ans, un don de 31.865 euros, sous forme d’argent et en pleine propriété, au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou si le donateur n’en a pas, d’un neveu ou d’une nièce ou par représentation d’un petit-neveu ou d’une petite-nièce. A la double condition que le donataire ait plus de 18 ans. Le donateur moins de 80 ans.

Votre notaire reste votre interlocuteur privilégié pour préparer et optimiser la transmission de votre patrimoine.

J’insiste sur ce dispositif actuel. Sujet bien sûr à un assouplissement ou à un tour de vis en fonction d’un projet de loi de finances. Après la loi spéciale, attendons cette évolution pleine de surprises dans l’instabilité gouvernementale actuelle.


SUSPENSE POUR VOTRE IMPOT SUR LE REVENU

En cette fin d’année, flou politique rime avec flou fiscal. Une situation quasi inédite.

En France, nous n’avons pas encore de budget global, mais un projet de loi spéciale pour “garantir la continuité de la vie nationale”.

Présenté en Conseil des ministres ce mercredi 11 décembre, le texte vise à écarter la menace du “shutdown”, l’arrêt de l’administration du pays. « Réduite à quelques articles, la loi spéciale autorise le gouvernement à percevoir les impôts en reconduisant les dispositions de 2024. Ce texte, qui devrait être voté rapidement par le Parlement, ne devrait pas prévoir de nouvelles taxes » analyse Isabelle Fauchon, Ingénieure Patrimoniale chez Neuflize OBC

En attendant, l’incertitude est de mise sur la fiscalité qui s’appliquera aux revenus perçus en 2024. Si l’on ne retombe pas dans les travers de la IVe République, un nouveau projet de loi de finances pour 2025 devrait être rédigé, puis voté au début de l’année prochaine. Ce texte pourrait majorer l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2024. « Mais la rétroactivité d’une hausse de la fiscalité pourrait être censurée par le Conseil constitutionnel, notamment en vertu de la garantie des droits consacrée par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 » analyse Isabelle Fauchon, Ingénieure Patrimoniale chez Neuflize OBC.

En revanche la censure de sa rétroactivité n’est pas assurée pour la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR). Cette initiative fiscale imposerait un taux minimal de 20% sur les hauts revenus. En effet le principe de cette contribution était déjà connu en 2024 et approuvé par le Sénat.

Un rappel : déposé le 10 octobre 2024 et finalement censuré, le projet de loi de finances pour 2025 prévoyait, notamment, de créer une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Son principe ? instaurer un taux minimal de revenus de 20%, hors prélèvements sociaux. Résultat :  des revenus financiers perçus en 2024 qui, jusqu’alors étaient imposés à un taux maximum de 34% (1), seraient taxés à un taux maximum de 37,2%.

D’autres interrogations subsistent. En particulier pour les propriétaires bailleurs ayant retenu le régime fiscal du loueur en meublé professionnel. Quid du tour de vis sur les locations meublées?.

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