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IMMOBILIER GERE : ATTENTION A L’ INDEMNITE D’ EVICTION

MAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;

Les vacances à la montagne approchent.

A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif,  publié par  le Figaro du 24 novembre.

Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.

Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.

Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages dans la rubrique ci dessous leave a reply.

 

 


IMMO GERE : CHERE INDEMNITE D EVICTION

Une mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.

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La Sorbonne dans le 5° à Paris

Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.

DES PROCES EN COURS

 

Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :

  • le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
  • 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
  • Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros

 

« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?

 

Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.

Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.

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QUE RETENIR ?

« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence –  est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant  doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.

 

Enfin je regrette que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial. A noter toutefois qu’en vertu d’un arrêté du 23 décembre 2009, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) des résidences de tourisme doivent faire mention de l’existence de cette couteuse indemnité.

Vous avez une mauvaise expérience pour changer d’exploitant, réagissez ici.


GROS PLAN SUR LE CENTER PARCS DE L’ AILETTE

A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 2016, PLUS DE 600 COPROPRIETAIRES DEVRAIENT SUPPORTER UNE BAISSE DE LOYER ET DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT

Cottage Lac d'Ailette

Le lac du Center Parcs de l’Ailette

Au Domaine du lac de l’Ailette, le renouvellement des baux commerciaux de ce Center Parcs fait des vagues. Situé dans l’Aisne, il compte 840 cottages. Bien sûr, la date de conclusion des baux et par conséquent de leur renouvellement 9 ans après, dépend de la date de livraison de cette vaste opération classée en résidence de tourisme.

Ainsi les copropriétaires des 156 cottages de la première tranche ont déjà accepté de nouvelles bases. Avec à la clé, un loyer en baisse et un budget de travaux à régler.

Quant aux copropriétaires des 680 cottages de la seconde tranche, leur bail commercial arrive à échéance le 30 septembre 2016. L’exploitant Pierre & Vacances leur a déjà donné congé. Et ce, en bonne et due forme 6 mois, au moins, avant la fin du bail. En théorie, les investisseurs peuvent récupérer leur « cottage » en fin de bail sans avoir à verser une  indemnité d’éviction à l’exploitant. En pratique, cette solution n’est guère réaliste, les parties communes appartenant à l’exploitant. D’où la nécessite de conclure un nouveau bail commercial avec l’exploitant démarrant le 1er octobre 2016. « Cela revient à accepter une baisse de loyer de l’ordre de 15% par rapport au loyer initial et de décaisser en moyenne 11.000 euros pour la remise en état de leur cottage. Pour conserver le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier, le particulier doit détenir son investissement pendant 20 ans. Lors de la vente, les commerciaux ont fait miroiter aux clients, un loyer sécurisé pendant 20 ans » déplore David Sabatier, du cabinet d’avocat 1862 .

Quelques 430 copropriétaires se sont déjà fédérés pour négocier de meilleures conditions avec cet exploitant de renom et de dimension internationale.

« Nous avons mené une expertise financière et technique, qui a confirmé que la baisse de loyer et la participation aux travaux n’étaient pas justifiées » poursuit cet avocat parisien.

LA REPONSE DE PIERRE & VACANCES

Face à cette situation, je viens d’interroger le siège social de Pierre & Vacances. Voici sa réaction : « Pierre & Vacances n’impose rien, mais propose un renouvellement à l’identique avec un écart de revenu entre loyer perçu 1er bail et loyer à percevoir 2ème bail compris entre 7 et 10% selon les cas.

Les coûts moyens des travaux pour un cottage de 75 m2  sont d’environ 15 000 euros HT dont 12 000 euros à la charge des propriétaires et le solde à la charge de l’exploitant touristique.

Pour mémoire ces travaux sont déductibles des revenus fonciers et contribuent le cas échéant en fonction du régime fiscal, à créer un déficit.

Les conditions ont été les mêmes sur la 1ère et la 2ème tranche » .

S’agissant du bail commercial, le taux de renouvellement pour les cottages de la 1ère tranche se chiffre à 99,4 %. Quant à celui des 680 cottages de la 2ème tranche, il atteint 35% à fin juillet, sachant que la période de renouvellement se termine au 30 septembre 2016. Affaire à suivre.


BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER

LE POINT SUR LES PROPOSITIONS PHARES DES INVESTISSEURS POUR EVITER LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX DANS LES RESIDENCES DE TOURISME

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Lorsqu’un investisseur achète un logement dans une résidence de tourisme, il doit consentir un bail commercial à l’exploitant (loueur), pour défiscaliser son placement. Mais il s’expose aux nombreuses dérives soulignées dans mon précédent billet. Afin d’éviter ces débordements, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) présentera aux pouvoirs publics toute une série de propositions, lors d’une prochaine réunion avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes).

POUR LES NOUVEAUX INVESTISSEURS

Voici les 5 propositions de la FNAPRT visant à améliorer la rédaction du bail commercial, sans apporter des modifications législatives. Par conséquent, elles pourraient s’appliquer immédiatement :

– «  mettre un § « caution solidaire » avec un cautionnaire sérieux (banque, actionnaire solide) ;

– dépôt en garantie pour entière exécution du présent bail, taxes et charges  (exemple 2 trimestres de loyer) ;

– en cas de résiliation par le gestionnaire ou l’administrateur, les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, seront dûs ou inscrits dans passif du gestionnaire ;

– à l’entrée dans les lieux, faire un état des lieux, frais à la charge du loueur ;

– l’exploitant renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériel des indemnités, pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de la location de l’appartement ».

S’entourer de plusieurs cautionnaires me parait plus judicieux et économique que faire souscrire une assurance loyers impayés au loueur. Tous ces points sont importants, en particulier le troisième. A savoir, l’exploitant doit régler les loyers sur la durée totale du bail, même en cas s’il le résilie. Quitter l’exploitation d’une résidence en cours de bail met en difficulté les investisseurs pour rembourser leur crédit. Nombre de procédures judiciaires portent sur ce point.

Eurogroup

 

POUR CEUX AYANT DEJA INVESTI

Désolée d’être un peu technique dans ce billet. Mais cela s’impose.

En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. Normal, sinon c’est la double peine pour l’investisseur : il est « planté » par l’exploitant abandonnant la résidence. Et en plus, il lui demande de verser une somme faramineuse pour l’indemniser de son départ !

Toujours lorsque les investisseurs acceptent une sévère baisse de loyer dans le cadre d’un avenant, l’exploitant ne doit pas modifier, comme il le fait souvent à la hausse, les taxes et charges relatives à la résidence.

Autre modification indispensable : la date de renouvellement du bail doit rester inchangée. Que constate-t-on ? Grâce aux fameux fonds de concours, les exploitants parviennent souvent à honorer le paiement des loyers pendant environ 4 ans. Ensuite, ils les réduisent de 30 ou 40%, sous prétexte d’un déficit d’exploitation. Lors de la signature de l’avenant au bout de 4 ans par exemple, les investisseurs repartent pour une location généralement fixé à 9 ans . Alors que le bail devrait être renouvelé – avec des nouvelles conditions financières- lors de l’échéance prévue lors de la conclusion du bail, soit au bout des 5 ans restant à courir.

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