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L’ IMMOBILIER À L’ÎLE MAURICE

A L’ILE MAURICE LES FRANCAIS APPRECIENT LA DOUCEUR DE VIVRE ET LA FISCALITE ALLEGEE

La plateforme chez Azuri pour profiter du lagon

Centre financier, l’Île Maurice se situe à  11 heures de vol des grandes capitales européennes. Selon le rapport 2019 « Ease of Doing Business » de la Banque Mondiale, ce pays figure à la 1e place du continent africain et à la 20e au niveau international.  C’est également un pays d’accueil pour les étrangers en quête d’une fiscalité douce.  « Des schémas d’investissement dédiés, associés à des droits en matière de résidence et même d’octroi de permis de résidence, attirent différentes catégories d’expatriés » analyse Outi de Falbaire, Directrice de Barnes Île Maurice. La tentation tropicale existe bel et bien.

En moins de quinze ans – c’est-à-dire entre l’entrée en vigueur du régime dérogatoire pour les acquéreurs  étrangers en 2006, et 2019 – l’agence publique de promotion des investissements, l’Economic Development Board (EDB), comptabilise 2. 737 transactions, pour un montant de 1,84 milliard d’euros. Un bémol toutefois : la vente d’immobilier résidentiel aux étrangers a tendance à s’essouffler. Dans ce domaine la concurrence est mondiale. Et pour les Européens par exemple, le Portugal plus proche sur le plan géographique, est particulièrement attractif.

Une villa du programme Azuri au Nord Est de l’île

DEVENIR RESIDENT FISCAL A L’ÎLE MAURICE

« Le régime fiscal mauricien figure parmi l’un des plus avantageux dans le monde. Il n’y a pas de taxes sur le patrimoine ni de taxe foncière (absence également de taxe d’habitation et de CSG). A l’instar des mauriciens, les investisseurs locaux ou étrangers ont droit à ces avantages » poursuit Outi de Falbaire. A cela s’ajoute l’absence d’IFI sur le bien immobilier acquis dans cette île de l’Océan indien. Les revenus perçus à Maurice ne sont taxés qu’à 15%.  Absence également sur la plus-value et sur les droits de succession. Encore faut-il que les héritiers résident à Maurice lors du décès du propriétaire. Devenir résident fiscal à Maurice nécessite d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) d’au moins 500.000 dollars (soit 450.000 euros) dans un programme dédié aux étrangers. Et bien sûr d’y résider au moins 6 mois et 1 jour par an. Dans l’autre période de l’année, le bien peut être mis en location meublé ne serait pour générer un revenu et couvrir les frais de copropriété. A noter que l’on peut devenir aussi résident fiscal à Maurice en y louant sa résidence principale, histoire de voir si l’on s’y plait. En attendant je vous invite à découvrir cette île dans mon dernier reportage.

 


IMMOBILIER DE LUXE : L’EMBELLIE

FORTE ACTIVITE AU COURS DU PREMIER SEMESTRE 2016 POUR LES LOGEMENTS PARISIENS DE PLUS D’UN MILLION D’EUROS.

BLOG FEAU

Dans le 17° un duplex parisien de 184 m2 a trouvé preneur pour 1,510.000 euros .

« Depuis peu, un signe révèle la vitalité du marché parisien de l’immobilier haut de gamme : dans les opérations d’achat revente, les particuliers n’hésitent plus à acheter un bien avant d’avoir vendu le leur » m’explique Charles-Marie Jotras, Président de la société Daniel Féau, membre du réseau Christie’s.

Après l’année record de 2011, les prix parisiens sur le créneau haut de gamme ont reculé de 15% jusqu’en 2014, avant de renouer avec la fermeté au cours des derniers mois. D’ailleurs, les propositions d’achat des particuliers intéressés par un bien sans défaut se rapprochent du prix de présentation. Dès janvier, Barnes constatait que la baisse des prix redynamisé ce marché.

Vous vous demandez quel est le poids de ces transactions conclues au -delà d’un million d’euros ? environ 5%, si l’on rapporte les 2.000 ventes annuelles aux 40.000 ventes dans l’ancien réalisées à Paris, Neuilly, Boulogne, et référencées l’an dernier par les notaires.

LE MARCHE DU GRAND LUXE

La remontée des prix se fait attendre sur le marché des biens de grand luxe. Chez Daniel Féau, les 10 dernières ventes supérieures à 10 millions d’euros ont été conclues sur une base variant entre 15.000 et 31. 000 euros le mètre carré. Et ce, pour des montants compris entre 10 et 31,5 millions d’Euros. « Fait nouveau : dans 7 cas sur 10, des français, dont certains étaient résidents fiscaux en France, ont acquis ces biens » poursuit Charles-Marie Jotras. Un constat s’impose : actuellement, le marché du grand luxe est davantage porté par les français, résidents ou non, que par les étrangers. Ces derniers ont –ils tendance à bouder Paris, pour des raisons politiques tricolores et/ou par manque d’offre spécifique ?

Quoiqu’il en soit, les ultra riches cèdent à la dernière mode en recherchant des biens avec des hauteurs de 3 à 4 mètres sous plafond. Devinez ? Avant ils décoraient leur résidence avec des œuvres d’art. Désormais c’est l’inverse : la mode du musée privé sur la propriété, mais détaché de la maison d’habitation, tend à se reprendre dans le monde, notamment aux Etats-Unis


IMMOBILIER DE LUXE : LA BAISSE DE PRIX REDYNAMISE LE MARCHE

LE MARCHE IMMOBILIER DE PRESTIGE A RETROUVE SA SANTE EN 2015 ET S’AMELIORE EN PROVINCE.

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Après un période très difficile entre les élections présidentielles en mai 2012 et le début de 2015, les transactions sur l’immobilier de prestige ont repris en France, grâce aux ajustements de prix. Un constat dressé aussi par Sotheby’s que Barnes. Ainsi par exemple à

Paris, à la Muette dans le XVI° arrondissement, un hôtel particulier de 500 m2, avec une terrasse et un patio s’est finalement signé à 5,3 millions d’euros. En 2012, il s’affichait à 9 millions d’euros. L’ajustement des prix est encore plus sévère en province, notamment dans le Midi. Ainsi à St Tropez, une propriété présentée il y a 3 ans, au prix de 20 millions d’euros a finalement trouvé preneur l’an dernier à 3 millions d’euros. Dans le luxe, le stock des résidences principales ou secondaires ou encore les pieds-à-terre a donc tendance à se réduire sérieusement

 

PARIS SE REVEILLE 

 

« Les grandes fortunes de la planète ont une vision internationale, mais aussi patrimoniale de leurs investissements immobiliers. Elles visent à investir au bon endroit et au bon moment. Actuellement Paris retrouve leur faveur » me signale Thibault de Saint-Vincent, Président de Barnes. En 2015, la baisse de l’euro s’est traduite par une remontée de Paris au classement des dix villes les plus prisées. Dixième en 2014, la capitale française est remontée ainsi à la 7° place l’an dernier.

La clientèle internationale – Moyen-Orientaux, Proche-Orientaux, Américains, Asiatiques, Britanniques…- attirée par les prix beaucoup moins élevés que sur les autres grandes métropoles internationales, comme Hong Kong, New York, Londres ou Genève.

PARIS 1

Profitant de la quasi parité dollar-euro, les Américains y reviennent en force. N’ayant pas confiance entre leur économie, les Sud-Américains sont également présents. Sans oublier les acquéreurs de la péninsule arabique et quelques chinois. Actuellement Paris reste deux à trois fois moins cher que Londres ou New-York.

 

DES BIENS ENFIN ACCESSIBLES AUX FRANÇAIS

Les appartements parisiens ne dépassant pas 4 millions d’euros intéressent de nouveau la clientèle locale. «  Suite à la forte baisse des prix de l’ordre de 15 – 20 % qui a assaini le marché et l’a redynamisé, les acheteurs français reviennent afin de profiter des taux de crédit très bas et d’un grand choix de biens disponibles » me confie Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France.

 

Pas de doute, les transactions se concluent uniquement à une double condition : des prix réalistes et correspondant bien à la nouvelle réalité du marché. Une preuve que les vendeurs se montrent enfin de plus en plus flexibles dans leurs négociations de prix.

Cependant je ne comprends pas que les agents immobiliers et les notaires faisant de la négociation fassent rêver leurs clients en acceptant des mandats de vente surévalués.

 

REAGISSEZ ICI  VOUS AVEZ VENDU UN APPARTEMENT OU UNE MAISON EN ACCEPTANT UNE BAISSE DE PRIX PAR RAPPORT AU MANDAT SIGNE ?

EXPRIMEZ-VOUS EN BAS DE CE BILLET, SUR LE DELAI DE CETTE TRANSACTION, LA REMISE CONSENTIE A VOTRE ACQUEREUR…


IMMOBILIER : LA CORSE, VERSION LUXE

Encore préservée du bétonnage, l’Île de Beauté attire toujours les amateurs d’environnements de qualité. Le point sur le marché des belles résidences secondaires.

Villa BONIFACIO

 Le fameux golfe de Spérone, de réputation internationale

 

 

En Corse, l’immobilier résidentiel haut-de-gamme est en train de retrouver des couleurs. Voilà ce que j’ai pu constater après avoir « tourné » dans la Corse du Sud, il y a quelques jours.

« Attirés par des prix plus attractifs que ceux de la Côte d’Azur, les acquéreurs recherchent des lieux de villégiature en résidence secondaire ou à l’année » me confie Claudia Mura, directrice de l’agence Barnes Corse.

Les villas s’affichent à des prix 20 à 30% moins cher que ceux de la French Riviera. Pour les terrains, l’écart peut atteindre 50%.

Villas ou terrains, la vue mer et la proximité des plages constituent des critères essentiels. Quant au type d’architecture, il joue accessoirement sur le prix : les acquéreurs ont tendance à donner la préférence au style contemporain. Résultat : les villas de style traditionnel présentent une décote de l’ordre de 20% par rapport aux biens récents. A moins que leurs propriétaires les rénovent en les mettant au gout du jour.

 

Basée à proximité du domaine de Cala Rossa à Lecci de Porto Vecchio, l’agence Barnes Corse propose près d’une centaine de biens à la vente et une soixantaine à la location. Une preuve que l’acquéreur a un large choix. « Entre 2005 et 2012, les prix des résidences secondaires ont baissé de -10 à -20% pour les biens d’une valeur inférieure à 1,5 million d’euros. Et de -15 à -40% pour ceux dépassant le cap de 1,5 million d’euros » poursuit Claudia Mura. La correction a donc été très sévère pour le haut de gamme.

 

 

ENCORE UNE MARGE DE NEGOCIATION

 

Toujours sur ce secteur du marché, au cours de douze derniers mois, les ventes reprennent, mais avec de fortes négociations : de l’ordre de -20 à -40% par rapport aux prix de présentation. Comprenez ceux affichés par les agences. Les Français, et surtout les parisiens constituent les principaux acquéreurs. Cependant les étrangers – Allemands, Suisses, Anglais, Belges- représentent 30% des transactions.

D’une manière générale, le littoral corse concentre la plupart des demandes. En particulier la Balagne (Région de Calvi, l’Ile Rousse et Lumio), avec ses propriétés authentiques proches des rivages, la région Ajaccienne, le long de la route des Sanguinaires et sur la côte Sud (Porticcio, Isolella). Sans oublier l’extrême Sud, avec ses lotissements qualifiés de « domaines » privés au bord de l’eau : Punta d’Arosa, Cala Rossa, Cala d’Oro, Punta d’Oro, et Sperone, au coeur de l’un des plus beaux golfs 18 trous du monde, face à l’ile de Cavallo.

Pour les biens plus accessibles en termes de prix, je vous renvoie à l’enquête que je viens de publier dans le mensuel patrimonial Intérêts Privés et intitulé « Où et quel prix acheter en Corse ? ».