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LES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

RESIDENCES MEDICALISEES, RESIDENCES ETUDIANTES, RESIDENCES DE TOURISME … UN VRAI DANGER SI L’ON RECHERCHE UN PLACEMENT SANS SOUCI. VOICI QUELQUES RECENTS COMMENTAIRES DES LECTEURS DE MON BLOG

 « Le bail commercial protège, par construction, le preneur, c’est à dire celui qui exploitera votre bien. Mais en cas de faute grave, comme par exemple de non paiement des loyers ou avec grand retard, l’exploitant ne sera pas condamné par le juge d’appel. Pire, vous ne pourrez pas vous libérer de votre bail commercial. Et ce, avec la complicité des gouvernements successifs qui ont pourtant organisé le financement de ces structures par le particulier.

Ne tombez pas dans ce piège cauchemardesque »

Autre réaction d’un investisseur : « Prudence, prudence, les investisseurs en résidence de tourisme en font les frais actuellement. Les gestionnaires ont tous les droits y compris celui de ne pas respecter la loi en refusant de produire les comptes d’exploitation !
Et pour sortir d’un bail commercial, il faut payer une importante indemnité d’éviction. Vous êtes piégés et prisonniers pour longtemps. Même pendant 20 ans en résidence de tourisme
 ».

A propos des résidences gérées « Les résidences services après les résidences de tourisme… Les mêmes mécanismes, les mêmes promesses non tenues, la même impunité pour des exploitants indélicats ».

Le jugement du 14 septembre 2021 homologuant le plan de sauvegarde d’APPART CITY 

«  89% d’investisseurs ayant accepté ce plan ? Certainement pas.
11% de refus express annoncés, 33% d’accords express annoncés. Et 56% de non répondants car bon nombre n’ont pas du tout été consultés. De plus les résultats de la consultation n’ont pas été communiqués aux contrôleurs de la procédure afin qu’ils puissent les vérifier comme il se doit.

Seuls les non répondants réellement consultés pouvaient être comptés comme des accords tacites. Les non répondants non consultés, c’est-à-dire ceux auxquels le mandataire n’a pas envoyé le projet de plan devraient être comptés comme des refus. Mais les mandataires et le Tribunal ont anormalement décidé de les compter comme des accords tacites.

Autre point : des avocats ont fait domicilier à leur cabinet certains de leurs clients bailleurs d’Appart City. Ces avocats ne leur ont pas demandé leur avis, avant d’accepter le plan de sauvegarde à leur place. Ces bailleurs ont juste reçu un courrier de leur avocat précisant « qu’ils n’avaient rien à faire » car l’accord de soutien prévoyait « une ratification automatique » du plan. Bien sûr c’est totalement faux ».


APPART CITY : LA COLERE DES EPARGNANTS

SUITE A LA SORTIE DE LA PROCEDURE DE SAUVEGARDE D APPART CITY VOICI UN EXTRAIT DE VOS REACTIONS SUR MON BLOG 

« La crise du Covid a souvent bon dos. Les adhérents du SNRT se donnent les recettes et les dupliquent…. Jusqu’à quand les politiques vont-ils fermer les yeux sur ces scandales ? Les PGE n’ont pas été utilisés pour leur destination d’origine, à savoir payer les fournisseurs que nous sommes pendant la crise. Détournés en toute impunité ?

Pour Appartcity, il paraitrait qu’ils ont servi à rembourser le prêt de la Deutsche Bank par anticipation (et donc des dettes antérieures au COVID) ce qui constitue un détournement d’argent public. ..

Que l’Etat ne vienne pas nous dire qu’il a fait son devoir en établissant une charte de bonnes pratiques pour les négociations de loyer Covid. Seuls les bailleurs respectent cette charte. En revanche, ni l’Etat, ni les gestionnaires ne la respectent.

C’est à se demander si le gouvernement n’est pas complice du sacrifice des bailleurs. Mieux vaut s’adresser à la justice en contournant les Tribunaux de Commerce et à la presse pour dénoncer massivement toutes ces pratiques illégales » signale cette révoltée.

Et de poursuivre : « 89% ? Certainement pas. 11% de refus express annoncés, 33% d’accords express annoncés et 56% de non répondants dont bon nombre qui n’ont pas du tout été consultés. Et des résultats de la consultation qui n’ont pas été communiqués aux contrôleurs de la procédure pour qu’ils puissent les vérifier comme il se doit.

Seuls les non répondants réellement consultés pouvaient être comptés comme des accords tacites. Les non répondants non consultés (auxquels le mandataire n’a pas envoyé le projet de plan) et donc exclus de la procédure devaient être comptés comme des refus. Mais les mandataires et le Tribunal ont anormalement décidé de les compter comme des accords tacites.

Des avocats ont fait domicilier des clients, à leur cabinet. Ces bailleurs ont juste reçu un courrier de leur avocat leur disant « qu’ils n’avaient rien à faire » car l’accord de soutien prévoyait « une ratification automatique » du plan. Les particuliers souhaitant choisir eux-mêmes leur réponse ont réclamé par LRAR adressée à leur avocat, leur courrier personnel et formulaire personnel de réponse. Sans le moindre retour de leur avocat, ils ont été privés de leur droit de choisir. D’où une ratification tacite forcée, par rétention de documents ».

Autre commentaire : « Je rebondis sur la partie où vous parlez d’Appart City. Cette société est un mauvais payeur chronique, dans notre résidence sur Nantes, Nous avons procédé à près de 40 commandements de payer en moins de 5 ans entre 2015 et 2019.

Avant la crise COVID, Appart City nous devait des loyers 2019, les taxes d’ordures ménagers sur plusieurs années pourtant réclamées à maintes reprises mais jamais payées, et bien sûr les frais afférents aux commandements de payer des 5 années.

La stratégie de non paiement des loyers est une habitude de ce gestionnaire et la crise COVID une superbe aubaine pour assainir ses comptes sur le dos des bailleurs et des contribuables sous couvert du COVID.

Malveillante, cette société a toujours considéré les bailleurs comme une variable d’ajustement de sa trésorerie. Son train de vie dispendieux était corrigé par les réductions de loyers obtenues par la violence économique et sa stratégie de reprise des paiements, uniquement si vous acceptez les abandons ou réduction de loyers. La seule solution a toujours été la contrainte judiciaire pour ceux ayant ont pu l’obtenir.

Le laxisme du gouvernement sur ce qui s’est passé a donné des idées aux autres gestionnaires qui ne voient plus pourquoi payer les bailleurs alors que d’autres ne sont pas obligés de le faire.

Les tribunaux judiciaires se laissent museler par le tribunal de commerce de Montpellier. Le plus étonnant : les politiques et la grande majorité des médias ne s’y intéressent pas.
Les propriétaires vont devoir réfléchir à une stratégie globale à l’encontre de cette société ».

Extrait du courrier adressé au Ministre de l’Economie : « La crise sanitaire est pour Appart City un élément supplémentaire mettant en exergue son incapacité patente à respecter ses engagements. D’ailleurs dès décembre 2019, le loyer était payé avec un mois de retard ! Les difficultés étaient donc à nouveau devant nous et, ce, avant même la crise sanitaire ! Cela n’a jamais non plus été rappelé !

Ce type de résidence était d’abord destiné aux étudiants – c’était le cas à …, et les gouvernements successifs (y compris celui de la période de cohabitation 1997- 2002) ont fait le choix d’un financement privé et non public. Je n’imagine pas que vous puissiez monsieur le Ministre être en désaccord avec ce choix, sauf à trouver que le taux des prélèvements obligatoires en France est encore insuffisant ! D’ailleurs, et sauf erreur de ma part, le financement privé perdure pour les résidences de services (notamment résidences étudiantes, EPHAD, ….)
….., ce type d’investissement représentait, pour la très grande majorité des acquéreurs, une opération d’épargne de précaution en vue de leur procurer des revenus complémentaires pour la retraite ….. Le terme d’investisseur et la défiscalisation mise systématiquement en avant par la société Appart’City et ceux qui la représentent sont mal venus.

Si nous sommes juridiquement propriétaires de nos biens, nous en sommes dans les faits dépossédés. Devant un preneur aussi peu respectueux et en définitive fort mauvais, la seule solution est la résiliation du bail. Résiliation qui entraîne la reprise par un autre preneur ou une gestion individuelle des studios, mais toujours avec les services, et qui dans les deux cas, préserve donc l’emploi au niveau local des personnels, personnels nécessaires vu la destination de ces immeubles.

Le bail commercial à l’origine était fait pour protéger le preneur qui tenait échoppe au rez-de – chaussée de l’immeuble, le rapport de force étant en faveur du bailleur, propriétaire de l’immeuble.
Le bail commercial protège toujours le preneur, mais ici le rapport de force est du côté du preneur. Vous semblez, Monsieur le Ministre, vous en accommoder or l’Etat a contribué à mettre en place ces résidences et leur financement ».
Mon précédent billet.


LES LOYERS DES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME, RESIDENCES POUR SENIORS,  D’EPHAD OU D’ APPARTHOTELS.

 

Mon dernier billet sur la suspension du versement des loyers par des plusieurs exploitants de résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Au préalable, voici trois informations :

° L’état d’urgence sanitaire est prolongé de 2 mois en France, soit jusqu’au 24 juillet 2020.

° « Il n’y a pas de raison juridique à une suspension des loyers, sauf absence de trésorerie avérée et postérieure à la crise. De plus, les avis du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme ou des apparthotels qui est le défenseur des exploitants, n’a pas force de loi ou décret » comme me le rappelle un avocat parisien spécialiste des baux commerciaux.  Pas question que les exploitants de résidences de tourisme mettent en avant l’ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020 : ne visant que les petites entreprises,  elle ne s’applique donc pas pour 99% de ces exploitants.

° Les litiges entre investisseurs privés dans les résidences gérées et les exploitants ne peuvent pas être portés devant la médiatrice désignée fin avril par le ministère des finances, pour résoudre le problème des loyers des commerçants.  Bercy m’a confirmé que le champ de sa mission ne comprenait pas les résidences gérées.

Dans ce contexte compliqué, voici donc une sélection de vos dernières réactions.

VOS GALERES

«  Le Directeur de Lagrange Soderev a déclaré publiquement, en Assemblée Générale, qu’il refuse de fournir les documents, pourtant prévus par la loi, concernant les comptes de gestion de Soderev concernant notre résidence ! Alors comment faire confiance à un gestionnaire qui refuse la transparence ».

Autre constat : « Comme les 177 Co propriétaires de « ma » Résidence qui fonctionne l’hiver et l’été, je suis concerné par cette mesure d’une iniquité sans égale!

Nous avons investi 160 000 € en 2006 pour un achat qui devait nous permettre un complément de retraite ! Certes, nous avons récupéré la TVA sur l’achat, mais nous devons la reverser sur les loyers que nous verse la Gestionnaire! Cette « rente » ne couvre pas, loin s’en faut, le montant des mensualités à verser à la Banque!
Actuellement, l’appartement est estimé à…. 60 000 €!  Pourquoi devrait-on faire encore les frais de cette baisse voulue par les Gestionnaires? Contrairement à nous, ils n’ont pris aucun risque
 ».

Un autre témoignage : « ADICAC : Association de Défense des Intérêts des propriétaires au Domaine de l’Arselle à Chamrousse ( Isère ). Nous sommes en galère depuis juillet 2016 avec la société Docte Gestion et sa filiale Popinn’s qui règlent les loyers lorsque ça les arrange !
Pour autant ils ne cessent de racheter des résidences de Tourisme ou Médicales  à tour de bras.

Il n’y a pas de raison de faire cadeaux des loyers dus par contrat ( bail ). Les propriétaires bailleurs ont eux aussi des charges et des crédits ».

LE REPORT DU CREDIT ?

« En cas de suspension de loyer, comment faites- vous alors avec votre banque?….Au mieux, vous pourrez obtenir le report des mensualités, au pire non….Quoi qu’il arrive, les intérêts et les assurances restent à régler à la banque…
Et les retraités qui ont investi pour avoir un complément de retraite pour faire face à leur baisse de revenu? Ils s’assoient sur une partie de ce revenu dont ils ont besoin pour vivre?
Mais pourquoi agir ainsi? Rappelons que les entreprises peuvent bénéficier de prêts et aides, mais pas les bailleurs
 ».

SE REGROUPER POUR REAGIR ?

« Copropriétaire dans une résidence de tourisme. Je suis aussi président d’une association de défense des copropriétaires que nous avons créée. Pour ma part, je considère que les loyers doivent être payés par les gestionnaires.

Le report des échéances bancaires n’est pas une solution car à terme les propriétaires devront régler leurs échéances. Rien ne dit que le report des crédits bancaires sera gratuit, que toutes les banques seront d’accord ; par ailleurs, ce n’est pas le gestionnaire qui donne cette soit disant « contrepartie », mais notre crédit que nous devons rembourser, avec les frais. En définitive, nous payons une nouvelle fois cette « contrepartie » . Je pense qu’il faut regrouper les propriétaires et agir résidence par résidence, et refuser d’appliquer la position que semble vouloir imposer le SNRT.

J’ai donc entamé une négociation avec mon gestionnaire accompagné du reste des copropriétaires de ma résidence. J’ai demandé les comptes d’exploitation, et mon gestionnaire ne les donne pas ! Je vais encore tenter, et si je n’obtiens rien, j’irai en procédure pour ces comptes et ces loyers et charges ».

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES GEREES NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.

CE BILLET MET L ACCENT SUR LES RESIDENCES DE TOURISME. MAIS SI VOUS AVEZ INVESTI DANS UNE RESIDENCE POUR SENIORS, UN EPHAD OU UN APPARTHOTEL, DONNEZ  AUSSI VOTRE AVIS ICI.


IMPOTS : BIEN COMPRENDRE L’ACOMPTE DE 60%

LE 15 JANVIER, LES CONTRIBUABLES RECEVRONT UN ACOMPTE DE 60% DE LEURS REDUCTIONS ET CREDITS D’IMPOTS. MAIS ILS S’EXPOSENT A UNE REGULARISATION EN SEPTEMBRE.

 

Big bang fiscal, tout du moins dans la technique de paiement de l’impôt. Depuis le 1er janvier, le fameux PAS (prélèvement à la source est mis en place) en France. Ce jeudi 3 janvier, Gérald Darmanin, Ministre de l’Action et des Comptes publics, tiendra une conférence de presse sur la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu.

Sans attendre cette rencontre, je vous rappelle que le PAS est calculé à partir de l’impôt AVANT les réductions et crédit d’impôts correspondant à l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Certaines « niches fiscales » font l’objet d’un acompte partiel, qui a été modifié à deux niveaux, en septembre dernier.

° D’une part, son taux est passé de 30 à 60% ce qui correspond à un doublement.

° D’autre part, son champ d’application est sérieusement élargi. Au lieu de se limiter au crédit d’impôt pour les services à la personne ou à la réduction pour l’accueil dans un EPHAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), cette avance est étendue à dix autres secteurs. En particulier aux frais de garde d’enfants, aux dons aux associations, à l’investissement l’immobilier locatif, etc..

LES SECTEURS BENEFICIANT DE L ‘ACOMPTE PARTIEL

Nature de la dépense
Frais garde jeunes enfants
Services à la personne
Dépenses d’accueil en EPHAD
Investissement locatif Duflot
Investissement locatif Pinel
Investissement locatif Scellier
Investissement social DOM
 Logement DOM
 Investissement Censi-Bouvard
Dons aux personnes en difficulté
Dons
 Cotisation Syndicales

COMMENT CA MARCHE ?

Si en 2017 vous avez réalisé un placement ou un don assorti d’une réduction d’impôt de 100 euros, vous toucherez un acompte ou une avance sur votre réduction d’impôt de 60 euros, le 15 janvier 2019 . Quant aux  40 euros restant, le fisc ne les prendra en compte que pour calculer votre taux de prélèvement de votre avis d’impôt 2019 sur les revenus de 2018 !

GARE A LA REGULARISATION

Calculé sur les dépenses de 2017, déclarées en 2018, cet acompte sera versé sur votre compte bancaire le 15 janvier 2019.

Mais en juillet 2019, le solde sera ajusté d’après vos dépenses de 2018 déclarées au printemps 2019. Attention, si vos dépenses baissent sérieusement entre 2017 et 2018, vous devrez rembourser le trop-perçu en septembre. Et ce, au nom de la régularisation. Tel sera le cas par exemple si vous n’avez plus employé de nounou ou si vous avez consenti moins de dons aux œuvres l’an dernier.