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RESIDENCES DE TOURISME : QUELLE RENTREE ?

LA SITUATION DES INVESTISSEURS PRIVES VARIE SELON LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME :, LES LOYERS PEUVENT ETRE VERSES, SUSPENDUS OU REPORTES.

 

Une fois les vacances d’été terminées, l’heure est au bilan pour les professionnels du tourisme durant cette période si particulière. A la mer et même à la montagne, ils ont fait une belle saison. Par exemple Marseille a enregistré une fréquentation en hausse de 30%. Pas de doute, les résidences gérées destinées aux vacanciers ont pu tirer leur épingle du jeu. En revanche la situation peut être plus compliquée pour celles tournées vers le tourisme d’affaires. Encore qu’avec la fermeture de quelques hôtels dans leur secteur, certaines ont accueilli nombre d’actifs en déplacement professionnel.

 

L’impact de cet environnement sur les investisseurs privés varie en fonction de la politique de communication et du mode de répartition des loyers des exploitants . A notre connaissance seule la société ApartCity procède à la mutualisation de ses loyers.  Les recettes de toutes les résidences sont donc reversées, après déduction des frais, aux propriétaires de murs. Afin de répartir les risques locatifs,  les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pratiquent depuis leur création, cette gestion mutualisée.

Chez Appart City, les investisseurs devront patienter quelques mois afin de connaître leur sort. « Depuis le 24 juin 2020, un conciliateur a été nommé par le Tribunal de Commerce chez Appart City. Le conciliateur dispose d’au moins trois mois pour faire des propositions aux bailleurs » commente un proche du dossier.

 

GESTION NON MUTUALISEE

 

En revanche, les autres exploitants effectuent une gestion locative résidence par résidence. A ce jour, des gestionnaires comme Belambra, Artès Tourisme, Nexity Studéa et Garden City restent vertueux en réglant la totalité des loyers aux bailleurs.

D’autres exploitants ont déjà obtenu ou sont en cours d’accord pour un « partage équitable » des pertes. Cette négociation passe généralement par le biais de l’association des propriétaires de la résidence. François Bouché, directeur général du groupe Lagrange m’explique : « une des clauses de nos baux prévoit la suspension des loyers en cas d’entrave administrative à l’ouverture de nos résidences, clause que nous appliquons pour la période du 14 mars au 2 juin 2020. Dès le 30 mars, nous avions communiqué avec les propriétaires pour leur expliquer cette situation en indiquant que nous reviendrions vers eux dès que nous aurions un peu de visibilité. Le 16 juin, soit quelques jours après les annonces gouvernementales de fin de confinement, les propriétaires ont reçu un nouveau courrier leur précisant les modalités de traitement de leurs loyers durant cette crise sans précédent : reprise du paiement des loyers à 100% dès le 2 juin, clause d’ajustement proportionnelle au chiffre d’affaires au terme de la saison été ou hiver en fonction des résidences, clause de retour à meilleure fortune en 2021 » .

 

MORATOIRE OU/ET ABANDON

Détenue conjointement par le groupe Accor et Pierre et Vacances, l’exploitant de résidences d’affaires Adagio, a « supprimé » les

loyers du 21 mars au 13 juin, dates de fermeture des résidences. Avec une possibilité de récupérer jusqu’à 50% de cette perte sur les 2 années suivantes, en cas d’augmentation du chiffre d’affaires par rapport à 2019.

En moyenne, Zénitude demande à ses bailleurs 3 mois de franchise, sans préciser s’il s’agit d’une annulation ou d’un report. De son coté, Estudines du groupe Réside Etudes, a suspendu le versement des 3 mois de loyers au titre du second trimestre et devrait communiquer sur un échéancier des loyers.

Le groupe Pierre et Vacances n’aurait pas réglé les loyers entre le 14 mars et le 11 juillet, soit 4 mois de suspension. Les impayés de loyers atteindraient même 6 mois chez Résidhome du groupe Réside Etudes.

 

Mon précédent billet de blog a suscité de nombreux commentaires. N’hésitez pas à réagir de manière concise sur ce billet.

 

Belle rentrée et bon courage à vous.

 

 

 


10 commentaires on “RESIDENCES DE TOURISME : QUELLE RENTREE ?”

  1. madeleinequentin dit :

    Pour le groupe Lagrange, Monsieur Bouche ne dit pas tout :
    – il décide seul. Une association de propriétaires s’est créée pour leur défense.
    – il ne veut pas communiquer aux propriétaires qui les demandent les comptes d’exploitation, au mépris de la loi.
    – la clause dont il parle peut-être considérée comme une clause Léonine. Aucune clause résolutoire dans le contrat de bail.
    – formule de révision des loyers en fin de saison avec EFFET RETROACTIF au 03 juin 2020, sujette à caution car il n’y a aucune transparence de Soderev-Lagrange sur sa gestion.

  2. Je confirme ce qui est écrit par madeleinequentin.
    Par ailleurs, monsieur Bouche oublie de dire que Lagrange a déjà obtenu en 2013 une baisse de plus de 50% des loyers, sans réduction des charges, ce qui correspond à une baisse de 64,46 % du revenu perçu réellement au propriétaire (avant remboursement des emprunts souscrits pour l’achat), ceci avant même la crise du Covid19 !

  3. Aramis Latulipe dit :

    Chez Appartcity, les investisseurs « défendus » par les 4 avocats qui ont accepté la conciliation se retrouveront avec ABANDONS DE LOYER. Après avoir vendu leurs mandats de grands négociateurs, ils ont d’abord parlé de 6 à 8 mois d’abandons de loyer. Lun d’eux annonce maintenant à ses clients 15 mois sans loyers? car la conciliation peut être prolongée.
    Quel talent de négociation !

    Le problème de fond, c’est que dans le tour de table de cette conciliation, personne ne défend les propriétaires. Pas même la Faprah qui ne communique que pour faire tomber le plus de résidences possible dans le piège de cette conciliation qui gèle toute possibilité d’agir en justice pour ceux qui y sont associés. La conciliation va donc pressuriser les propriétaires pendant plusieurs mois sans paiement (ou peanuts) jusqu’à ce qu’ils acceptent d’abandonner leurs loyers, à l’usure (étrange sentiment de déjà vécu avec exactement les mêmes acteurs).

    D’autres avocats et d’autres résidences refusent d’entrer dans cette conciliation qui ne peut être imposée et vont négocier directement et/ou s’adresser à la justice. Des jugements sont tombés et vont faire jurisprudence. Les locataires ont été sanctionnés :

    Cliquer pour accéder à communique_du_15_juillet_2020.pdf

    Les 4 « négociateurs » n’ont toujours obtenu aucun chiffre officiel et se permettent quand même de seriner à leurs clients que les abandons de loyers sont incontournables.

    Quel talent encore d’être capable d’affirmer cela sans avoir obtenu aucun chiffre !
    Pourtant, ils en ont un : les 33 Millions d’euros touchés fin juillet par Appartcity sous forme de PGE (sans parler des nombreuses autres aides financières du gouvernement).

    • cloudemery dit :

      Bonjour Aramis Latulipe
      Toutes vos informations sont précieuses.
      J’ai une question cependant : quels sont les noms des 4 négociateurs dont vous parlez ?
      Ce serait dommage de recourir à l’un d’entre eux pour notre résidence / exploitant (CGH résidences & spa) ?
      merci

  4. FABRICE CUVILLIER dit :

    Concernant les entreprises qui se disent en difficultés … au bord du gouffre
    parmi les solutions :
    Se séparer des fournisseurs trop couteux (voir tenter de négocier une baisse) pour tenter de retrouver moins cher sans s’assurer de la qualité ,voire demander un étalement des dépenses
    Augmentation du capital voire Ouverture de celui ci
    Baisser les salaires des dirigeants se séparer éventuellement de quelques uns!
    Supprimer les dividendes
    Suppression d’emploi
    Réduction des coûts !

    Dans le dossier A/C ce serait aux fournisseurs ( nous les bailleurs) de se faire Hara Kiri ?
    Pourquoi 4 avocats censés défendre les intérêts de leurs mandant agissent ils contre leurs intérêts ..à voir l’évolution de ce dossier on assiste à la surenchère ; qui des 4 ira le plus loin dans l’absurdité à moins qu’il n’aient des intérêts dans cette histoire !

    Si nous posons problèmes alors il reste la solution négociation avec la résidence sinon sortir la résidence du champs de leur gestion !

    J’attend avec impatience un message annonçant qu’une collaboratrice (ayant fait échouer A/C) soit licenciée, que les directeurs réduisent leurs salaire de 30% et suppression de toutes leur primes pendant 2 ans … J’attend de voir une réduction des frais de sièges de 15% et l’annonce d’un moratoire concernant l’investissement dans le haut de gamme en Suisse par exemple //// Mais là je rêve …. En attendant j’appelle tous les propriétaires à se séparer de leurs avocats plaidant la perte de 6 mois de loyers ….
    Car avec A/C il n’y a aucune contrepartie de type gagnant gagnant C’est comme pour le CICE l’entreprise reçoit et verse en dividende !

  5. Réponse à Aramis Latulipe qui a écrit le 05/09 dans la rubrique : Loyers où en sommes nous?

    Pour répondre à Aramis Latulipe, je dirais que je suis partiellement d’accord avec lui.
    Pour le respect de déontologie du métier d’avocat, on a effectivement un gros problème.

    Non seulement la crise de 2015 avec Appart’City a permis à certains d’entre eux de s’enrichir sur le dos de propriétaires complétement désemparés, j’ai les noms, mais la négociation du plan de sortie la crise 2015 s’est faite sans que Me Ph Pechayre qui a conduit la manœuvre, demande l’avis à qui que ce soit.
    J’ai mis en relation Ph Pechayre avec Me Ayoun et ils ont formé ensuite le groupe des 4 avocats afin d’obtenir la masse critique pour forcer Appart’City à se mettre autour d’une table pour négocier.
    Ph Pechayre a alors repris sa casquette d’avocat intervenant dans des sociétés en difficulté (ce qui est sa spécialité et pas plus) et a pris les manettes de la négociation avec Appart’City, sans en avoir été mandaté pour négocier des baisses de loyers définitives.
    Effectivement, lorsque l’on a été avocat toutes sa vie, jouer avec l’argent des autres est toujours plus facile et se prendre pour le patron doit satisfaire certains egos.
    Cependant, sans cette action d’arriver à mettre AC autour d’une table, je ne suis pas convaincu qu’Appart’City, imbu de sa supériorité vis-à-vis des propriétaires et n’ayant jamais compris qu’ils ne sont que des locataires comme les autres, aurait repris ses paiements de sitôt.
    Pour ma résidence avec des grosses difficultés, j’ai juste obtenu que les baisses de loyers ne soient que temporaires !
    Je pense que lorsque l’on signe un bail commercial après avoir fait un investissement immobilier dans une résidence hôtelière, c’est pour obtenir une certaine rentabilité et que des locataires, je veux dire les exploitants des résidences hôtelières, imaginent obtenir des baisses de loyers après coup, sur une mode lancée en son temps par le Groupe Pierre & Vacances, est une mauvaise habitude qu’il va falloir qu’ils perdent.
    A titre exceptionnel, je veux bien entendre parler de décalage partiel de paiements de loyer en cas de problème important chez le locataire, cela peut arriver et on le voit avec la Covid-19, mais la notion de franchise de loyers décrétée unilatéralement par le locataire ou de baisse de loyers définitive par rapport au loyer de départ, doit leur sortir vite fait de leur mode de raisonnement s’ils veulent maintenir le système de résidence avec des propriétaires qui prennent en charge l’investissent de la partie immobilière. Sinon qui va vouloir investir dans un tel système?

    Pour finir sur le respect de la déontologie du métier d’avocat, le harcèlement encours directement, auprès des propriétaires, par certains avocats, afin d’obtenir des mandats est un scandale !

    Au sujet des retards de paiements, malheureusement, il n’y a pas qu’Appart’City dans ce cas :

    Réside Etudes ne paie plus depuis fin mars, en revanche ils continuent d’investir dans de nouvelles résidences en jouant avec l’argent des loyers non payés, pour cela !!
    Chateauform fait aussi partie des petits locataires qui ont décrété unilatéralement une franchise de loyers de plusieurs mois sans en avoir discuté au préalable avec les propriétaires. En procédant de la sorte, je pense qu’ils vont pouvoir s’assoir sur leur projet de franchise, définitivement ! La justice et le gouvernement sont contre eux ! Un loyer est fait pour être payé car pourquoi ne pas squatter les résidences hôtelières tant que l’on y est, c’est la mode actuellement de squatter les habitations !

    Pour revenir à Appart’City, la conciliation demandée certainement par l’actionnaire Canadien le Groupe Brookfield, est un piège pour les propriétaires.
    C’est une décision de justice du tribunal de commerce de Montpellier et l’ordonnance N°2020-596 du 20 mai 2020 doit s’appliquer logiquement à toutes les résidences. J’ai fait la demande aux conciliateurs afin dans avoir confirmation et on va voir leur réponse !!
    Il faudra attendre quelques mois de plus pour assigner en justice Appart’City pour obtenir nos loyers, c’est tout
    Là, il sera peut-être nécessaire de choisir un avocat mais on en reparlera, c’est trop tôt.

  6. cloudemery dit :

    Bonjour,
    CGH Résidences & Spa, volontairement invisible dans les médias, ne déroge pas à la situation.
    Pour notre résidence, les loyers sont verséd tous les semestres.
    CGH n’a manifestement pas l’intention de payer le loyer dû pour la période du 01/02 au 31/07.
    Nous avons reçu par mail un avenant au bail commercial relatif au paiement du loyer pendant la période de confinement.
    Le courrier d’accompagnement signé par le président de CGH Yannick Davière annonce une perte de 20% de chiffre d’affaires, perte impossible à vérifier puisque là aussi – même remarque que madeleine quentin, les comptes annuels ne sont pas communiqués.
    Cet avenant propose un report partiel du loyer 2020 avec une soi-disante « généreuse » majoration de 25% sur 2021 et 2022 + 1 semaine d’occupation supplémentaire en basse saison, le tout assorti d’une renonciation à toute revendication ultérieure et d’une clause permettant à CGH de ne pas payer de loyers en cas de situation identique au Covid-19.
    Après calcul, les propriétaires perdent en fait 17% de leur loyer, sans compter le risque de ne rien toucher dans les prochaines années.

  7. franceinvestissement dit :

    Groupe CERISE EXHORE,
    Pour notre résidence de Nantes, il y a toujours impayé chronique qui s’aggrave de jour en jour. Aucune perspective concrète de négociations. Nous sommes contraints d’utiliser toutes les voies judiciaires en notre possession.Le dossier est maintenant entres les mains de la justice,ce qui ne fait qu’augmenter la dette, et l’alourdit des frais d’avocats et d’huissier.

  8. Nico Chalayer dit :

    Chez Mer Et Golf City, aucun paiement de loyers sur le second trimestre 2020. Nous avons été prévenus par un simple mail. Depuis, aucune discussion et aucune négociation avec les propriétaires et la directrice Madame Corine Baras. C’est tout simplement une honte de la part d’un groupe qui réalise plusieurs millions de chiffre d’affaires.

  9. Concernant Appart’City, la conciliatrice, Madame Fort vient de répondre le 13 09 2020:

    Toutes les résidences exploitées par Appart’City sont concernées par la conciliation obtenue auprès du tribunal de commerce de Montpellier.

    Avec la nouvelle ordonnance du 20 mai 2020, les propriétaires qui refusent la conciliation vont de facto perdent leurs loyers pendant des mois.
    Je recommande donc de participer à la conciliation pour le moment et de suivre les discussions entre les représentants des bailleurs, désignés par le locataire délinquant, on croit rêver, et Appart’City.


Répondre ici en une dizaine de lignes merci

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