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APPARTCITY CEDE 6 RESIDENCES A ZENITUDE

VIVES INQUIETUDES DES CENTAINES DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME PASSEES DANS LE GIRON DE ZENITUDE.

Sans consulter les copropriétaires, Appartcity a cédé le 1er juillet 2019, à  Zénitude, de ses résidences situées en province. Il s’agit d’une résidence 4* à Divonne,  de 3 résidences 3* implantées au Cannet,  à Mandelieu et à Toulon-Six Fours. A quoi s’ajoutent les résidences du Havre et du Mans, classées 2*.

« Pour concrétiser ces reprises de résidences, Zénitude a dû procéder à une levée de fonds de 800.000 euros  via la plate forme « wesharebonds » au taux de 5,5% sur 60 mois » confie un proche du dossier….Et de poursuivre : « C’est surprenant lorsque les banques prêtent aujourd’hui à 1% sur ces mêmes durées…..Mais à y regarder de près, la notation de la banque de France n’est de 5, ce qui signifie que « l’entreprise a une faible capacité à honorer ses engagements financiers ».

Les 6 résidences cédées n’ont pas été optimisées par Appartcity  : 2 d’entre elles (Le Havre & Le Cannet) étaient pourtant signataires d’un nouveau Bail avec une baisse de loyer entre 26% et 30%, les 4 autres non signataires du protocole Rochet, étaient plutôt mal exploitées.

Pour la reprise d’exploitation du Mans, les investisseurs privés auraient préféré le groupe Exhore, qu’ils avaient approché. Cet opérateur a déjà fait ses preuves dans la reprise de résidences de tourisme urbaines.  Au final leur choix n’a pas été respecté par l’exploitant historique. D’où des interrogations des copropriétaires sur le rapprochement d’Appartcity avec Zénitude.

Une autre résidence (Grenoble) aurait été cédée à un autre groupe et la Résidence de St Maurice, en Ile-de-France est en attente jusqu’au 31 décembre 2019. A noter qu’Appartcity souhaite la rénover avec l’aide financière des propriétaires. Et ce,  malgré une exploitation avec une clientèle sociale depuis de nombreux mois.

 

LE PRECEDENT DU RESORT MIMOZAS

 

La société Zénitude suscite de vives inquiétudes. Depuis fin octobre 2018, cet opérateur a quitté les lieux du resort Mimozas, situé près de Mandelieu (résidence qui était autrefois le fleuron du groupe MMV), soit après seulement 6 mois d’exploitation!

Petit rappel des faits : Après avoir fermé ses portes, et suite à une procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire, le Mimozas Cannes Resort and Spa, géré anciennement par MMV puis la société Splash, a été repris à la barre du tribunal de commerce de Cannes, par Zénitude.

 

En avril 2018, la société communiquait en ces termes : «  La réouverture du site met fin à plusieurs mois d’incertitude sur l’avenir de ce 4 étoiles et de son restaurant. La résidence conservera son nom historique Mimozas Cannes Resort and Spa, et fournira le même type de prestations d’appart-hôtel. Le groupe Zenitude souhaite cependant étendre la notoriété de cet établissement, en créant de nouveaux partenariats commerciaux et en resserrant les liens avec les acteurs locaux, notamment avec l’Office du tourisme qui sera un partenaire privilégié dans cette reprise d’activité ».

 

Bien sûr, l’exemple du resort Mimozas n’est pas pour rassurer les propriétaires concernés….

Affaires à suivre. En attendant, QUELLES SONT VOS REACTIONS A CES OPERATIONS?


38 commentaires on “APPARTCITY CEDE 6 RESIDENCES A ZENITUDE”

  1. Red Adair dit :

    Mais une comparaison des comptes officiels des sociétés Zénitude, Exhore et Appartcity pourraient peut-être les rassurer…
    Factuel et mieux que des longs discours…

    ZENITUDE 2016 2017 :
    https://www.societe.com/bilan/zenitude-groupe-520816489201712311.html

    EXHORE 2016 (2017 non publié) :
    https://www.societe.com/bilan/exhore-499188290201612311.html

    APPARTCITY :
    https://www.societe.com/bilan/appart-city-490176120201809301.html
    Ne pas oublier un résultat exceptionnel (cession d’une filiale à 12 M€) en 2018, qui évite la perte.

  2. Bonjour madame Denoune,

    En tant que gérant de la société Zenitude, je tiens fermement à réagir à votre article. Pour commencer, il était de votre devoir de journaliste de me contacter afin que je puisse apporter réponses à vos questions. Et non d’avoir qu’un seul son de cloche d’un copropriétaire dont je ne citerai pas le nom.

    Je me dois donc de reprendre les informations que vous communiquez dans cet article :
    Tout d’abord dans le titre de votre article : « vive inquiétude de centaines de copropriétaires » : non les copropriétaires ne sont pas tous si inquiets que ça. Il s’agit surtout d’un copropriétaire président d’une association qui est de connivence avec un autre exploitant qui n’a pas accepté que la résidence sur laquelle il est copropriétaire passe chez Zenitude. Nous avons reçu un accueil très favorable sur les autres résidences. D’ailleurs, pour rappel, nous sommes constamment sollicités par des copropriétaires pour des reprises d’exploitation. Tout comme ce fut le cas pour les 8 résidences que nous avons reprises chez Appart’City ou anciennement Appart’City (type résidences GRH/Neho) : Magny-les-Hameaux, Annecy, Toulouse, Mérignac, Mandelieu, Béziers, Narbonne et Saint-Nazaire (ancienne Park&Suites reprise par un exploitant nantais qui a déposé le bilan 2 ans après). Sur toutes ces résidences, et tout comme sur les 25 résidences que nous reprises depuis la création de Zenitude, nous avons été sélectionnés par les copropriétaires suite à des appels d’offres. A ce jour nous sommes encore sollicités pour une dizaine de sites (gérés par Appart’City ou d’autres exploitants).

    Par rapport au financement de cette opération :
    Oui en effet nous avons sollicité une plateforme de Crowlending pour financer ces acquisitions, car ces plateformes sont capables de vous répondre en 48h. Pour Zenitude ce fut un peu plus long car il y a une trentaine de bilans à étudier, mais notre banque (nous n’en avons qu’une d’ailleurs) n’était pas capable de nous répondre sous 1 mois, car le conseiller très pris doit monter un dossier très long, puis le faire passer en comité, etc… soit un délai total de plus d’un mois. Nous n’avons donc pas déposé de dossier auprès de notre banque, le timing présenté par Appart’City fut très serré. Mais rien n’empêche pour nous de refinancer cette dette au bout d’un an auprès de notre banque qui nous a toujours suivi. D’ailleurs, nous avons pu, grâce à notre surface financière, faire financer des SAS d’auto-gestion en création pour des travaux de rénovation, comme ce fut le cas à Mérignac ou Béziers. Car notre holding s’est portée caution.
    Par rapport à la note Banque de France : lorsqu’il y a une holding qui détient des filiales, la note de la holding ne peut être supérieure à la plus mauvaise note de ses filiales. Comme nous avons certaines filiales où le bail commercial prévoit un loyer variable, elles sont faiblement capitalisées, car le surplus de résultat va aux copropriétaires. D’où cette note Banque de France de 5 pour certaines filiales. Mais pour rappel, notre dernier bilan fait ressortir des fonds propres supérieurs à 2,5mln€ et un résultat net supérieur à 800k€, avec un endettement très faible.
    Par rapport à la situation de la résidence du Mans : nous avions été approchés également par le président de l’association il y a quelques années, lors de nos reprises des autres résidences Appart’City. Ce président m’avait même dit : « si vous arrivez à notre sortir d’Appart’City, allez-y » ce que nous avons fait. Par ailleurs, il ne nous a jamais annoncé que son choix se portait sur Exhore.
    Enfin, pour terminer, par rapport au Mimozas Resort, nous avons quitté en effet la résidence fin septembre 2018. Les copropriétaires français avaient accepté notre proposition de bail, mais les copropriétaires irlandais, majoritaires dans cette résidence, préféraient récupérer leurs appartements pour les revendre ou les louer avec AirB&B. En effet, les copropriétaires avaient eu des déboires avec MMV, puis l’exploitant Mandelieu Resort puis avec Splash. Ils ne voulaient plus d’un 4ème exploitant en 4 ans ce que nous comprenons aisément. Nous avons donc proposé une résiliation du bail à l’amiable ce que plus de 80% ont accepté. Nous ne voulions pas exploiter une résidence avec autant de copropriétaires non bailleurs. A ce jour un exploitant a lui accepté ce schéma.

    Voici madame Denoune mon droit de réponse à votre article qui dramatise cette reprise en diffusant un sentiment de peur auprès des copropriétaires concernés.
    Avant ces 6 reprises, nous gérions 25 établissements, toutes des reprises suite à des appels d’offre où nous étions en concurrence avec d’autres exploitants. A ce jour tous les copropriétaires sont satisfaits de notre gestion, même si sur les 4000 copropriétaires que nous gérons, il y en aura toujours l’un ou l’autre qui trouvera à redire.
    Appart’City a justement choisi le groupe Zenitude pour son sérieux, pour les retours très positifs dont ils ont pu avoir écho et surtout pour notre capacité à absorber, le même jour, 6 résidences exploitées.

    J’espère que vous comprendrez ma déception lorsque j’ai lu votre article qui a été influencé par un président d’association qui est de connivence avec un autre exploitant.

    Cordialement

    • mdenoune dit :

      Bonjour Monsieur
      Via le site de Zénitude, j’ai cherché vainement à vous joindre.
      Comme le contact est établi, je vous laisse voir votre mail.
      Cordialement.

    • ROSE dit :

      Bonjour,

      Parlons en de Beziers ou après une baisse des loyers de 43%, Zénitude n’a pas payé 8 mois de loyer après à peine 2 ans d’exploitation…..ces 8 mois de loyers ont été mis dans le capital de la société liée à Béziers….a nouveau un mauvais calcul de départ?

      • LUBRANO Thomas dit :

        Bonjour Rose,
        Sur Béziers, il s’agit d’une SAS en auto-gestion. Nous avions indiqué un niveau de loyer au départ et préconisé des travaux de rénovations mais nous n’avons pas été écouté. Finalement nous avons fait un prêt grâce à notre intervention pour vous payer les rénovations (plus de 300k€), et maintenant la situation se rétablie tout doucement. Il manque encore la rénovation d’un bâtiment, nous discutons actuellement avec le comité de direction pour définir la manière dont nous pourrions rénover ce dernier bâtiment. Tout ceci a été évoqué lors de la dernière AG. N’hésitez pas à vous rapprocher du président de la SAS si besoin.
        Cordialement

      • ROSE dit :

        Zénitude est habitué à reprendre les résidences en difficulté ou pas….mais souvent le scénario est le même: « on reprend et on voit après »……les difficultés commencent après: baisse de loyer et/ou travaux non prévus…..
        Pourquoi à Béziers les travaux n’ont pas été chiffrés dès le départ? Pourquoi à Mandelieu une étude sérieuse n’a pas été réalisée en amont?

        L’ANACOFI (Association Nationale des Conseils Financiers) a publié un guide sur les bonnes pratiques des résidences gérées; en voici un extrait:
        ZENITUDE : Le groupe semble racheter des baux en cours puis, étant confronté à de
        lourdes problématiques résultantes des exploitations antérieures, procéder ensuite à des
        renégociations à la baisse d’environ 30%, par paliers.

        Le groupe Zénitude semble acheter à tout va, quelques soient les problématiques, et compte faire infléchir à postériori les investisseurs….un passage en force….

        A Béziers, Zénitude se réfugie derrière derrière la SAS.

      • LUBRANO Thomas dit :

        Bonjour Rose,

        Sur Béziers, comme je l’ai déjà précisé, il s’agit d’une auto-gestion de copropriétaires. Ceci a été le choix de l’ensemble des copropriétaires. Zenitude est mandatée pour commercialiser, gérer le personnel, etc… et aussi donner des préconisations. Mais les copropriétaires, via le comité de direction et également en AG, décide de l’avenir de leur résidence. Nous avions toujours préconisé des travaux de rénovation sur ce site pour bénéficier de son potentiel. A ce jour la note Booking est de 7,9 en belle progression et nous partions de loin.
        Par rapport à votre commentaire sur l’ANACOFI :
        – l’Anacofi ne nous a jamais contacté ni appelé. D’ailleurs, c’est bien précisé : le Groupe « semble » racheter etc… donc ils ne sont pas sûrs et n’ont même pas vérifié l’information à la source ! vous parlez d’une étude sérieuse ?
        – Ensuite ce commentaire date de 2014 !!!
        Vous savez de nos jours, sur Internet, on parle assez de Fake News, etc…
        De notre coté, nous sommes toujours sollicités par de nombreux copropriétaires pour reprendre leurs résidences. Je ne me base que sur les faits. Lorsque nous sommes sollicités de la sorte, nous communiquons les coordonnées des présidents d’association ou des conseils syndicaux, afin que les copropriétaires puissent vérifier le sérieux de Zenitude.
        Cordialement

      • ROSE dit :

        Commentaire de 2014? seriez vous devenu vertueux maintenant?
        L’ANACOFI ne vous a jamais appelé?
        Ah si, les propriétaires (lesquels d’ailleurs) qui vous supplient de reprendre leur résidence?
        Soyons sérieux….

      • LUBRANO Thomas dit :

        Rose,
        Je n’ai pas à dévoiler les informations sur les résidences qui souhaitent travailler avec nous. Par rapport à l’Anacofi, je vous laisse le soin de les joindre pour savoir s’ils ont tenter de me contacter par rapport à ce qu’ils ont écrit.
        Etiez-vous présent(e) aux dernières AG de Béziers ? d’ailleurs le mandat de gestion est résiliable, donc si les copropriétaires s’étaient sentis mal chez nous, il était facile de résilier notre mandat de gestion pour aller travailler avec un autre exploitant. Nous avons toujours dit au CODIR que s’ils avaient quoique ce soit à nous reprocher, nous pouvions arrêter le mandat de gestion à tout moment.
        Donc au lieu de critiquer le travail qui a été fait sur Béziers, je vous invite à intégrer le CODIR (Comité de Direction), ceci vous évitera alors de subir la situation mais de trouver des solutions comme le font les copropriétaires bénévoles du CODIR qui passent du temps sur votre résidence à titre gratuit. Je trouve vraiment dommage que vous critiquiez ces copropriétaires alors qu’aux AG ils sont soutenus à 100% (oui 100% des votes je dis bien, des présents et représentés). Donc il suffisait de marquer votre désaccord lors des dernières AG au lieu de venir critiquer sur ce blog. A se demander d’ailleurs si vous êtes vraiment copropriétaire sur cette résidence !

      • ROSE dit :

        Etonnant que depuis 5 ans, vous n’ayez pas essayé de les joindre également de votre côté….
        L’ANACOFI repose sur des CGP et des retours d’expériences des propriétaires….

        Le ton de votre réponse en dit long sur votre façon de fonctionner!

    • DOCK dit :

      Bonjour,
      Propriétaire dans l’une des résidences cédées, je m’indigne des propos de M LUBRANO sur ce post.
      A Aucun moment les propriétaires n’ont été prévenus en amont! Bien sur, on nous avancera qu’il y avait un secret de business là dessous!
      On connaissait Appartcity qui méprisait ses propriétaires, Zénitude en agissant de même les méprise tout autant!

      • LUBRANO Thomas dit :

        Bonjour Dock,

        Vous êtes propriétaire sur quelle résidence ?
        Zenitude ne méprise pas ses copropriétaires. Mais comment voulez-vous que nous contactions tous les copropriétaires alors que nous n’avions même pas leurs coordonnées ?

      • DOCK dit :

        Je suis propriétaire au Mans, et le contentieux avec Appartcity est lourd…..Avant d’accepter de reprendre une résidence, il me semble indispensable de s’intéresser à votre premier interlocuteur qui sont les propriétaires….Vous souhaitez faire sans, ou alors « après coup », dans le plus total mépris et mis devant le fait accompli….

      • LUBRANO Thomas dit :

        Bonjour Dock,
        Je suis désolé mais je vais me répéter. Nous ne méprisons pas nos copropriétaires. Nous avons convenu avec votre président d’association de se rencontrer semaine prochaine. Je ne peux vous en dire plus sur ce blog mais n’hésitez pas à me contacter par téléphone, votre association a mes coordonnées. Ce sera un plaisir d’échanger directement avec vous.
        Cordialement

      • DOCK dit :

        Merci pour votre réponse…..
        J’ai mandaté l’association des Copropriétaires pour me représenter…..Je leur fait totalement confiance.

    • Olivier METAY dit :

      Monsieur LUBRANO,

      Je suis le président de l’association des copropriétaires de la résidence du Mans Novaxis.
      J’ai été prévenu de votre post ce matin par un copropriétaire de la résidence.
      Je reprend vos propos que je démens formellement puisque les propriétaires avaient choisi le groupe exhore par voie démocratique:

      « Par rapport à la situation de la résidence du Mans : nous avions été approchés également par le président de l’association il y a quelques années, lors de nos reprises des autres résidences Appart’City. Ce président m’avait même dit : « si vous arrivez à notre sortir d’Appart’City, allez-y » ce que nous avons fait. Par ailleurs, il ne nous a jamais annoncé que son choix se portait sur Exhore. »

      Je vous rappelle qu’à l’époque, vous avez simplement été contacté par mes soins car en cas de défaillance du gestionnaire (et Appartcity était au plus mal), nous cherchions un repreneur; vous ne vous êtes même pas déplacé sur la résidence et vous nous avez présenté un document « à la louche » avec rénovation, franchise de loyer, baisse de loyer, et tutti quanti, alors que d’autres exploitants ont pris la peine de se déplacer et de faire de meilleures propositions et surtout plus constructives dans un esprit réel de partenariat; Votre proposition de reprise a donc été tout de suite écartée par les copropriétaires à l’unanimité. (les propriétaires ne vous ont donc pas « sélectionné » pour reprendre un de vos termes).

      Je constate qu’une autre résidence semble dans le même cas en voulant partir avec un autre exploitant (vous mentionnez même que le président serait de « connivence »….)…..Vous ne pouvez donc affirmer que « tout le monde vous suit ».

      Je peux vous affirmer que le PDG d’Appartcity connaissait clairement les souhaits des propriétaires de continuer l’exploitation avec le groupe Exhore, mais qu’il en a décidé unilatéralement autrement…dans quel but? Je laisse supposer ce que chacun voudra bien penser!

      Je ne vais pas non plus étaler sur ce blog ce qui s’est passé du temps ou j’étais président de la FAPRAH.

      Vous avez mes coordonnées et celles de notre avocat, et il serait beaucoup plus sain de me contacter directement …..A moins que vous ne souhaitiez pas communiquer avec moi? Auquel cas, je vous ai communiqué les coordonnées de notre avocat, si tel est le cas.

      Cordialement

      • LUBRANO Thomas dit :

        Bonjour monsieur Metay,

        Je ne comprends pas trop votre post alors que semaine dernière nous avons convenu de se rencontrer avec votre avocat sur Lyon, nous attendons juste ses disponibilités !
        Je suis désolé mais nous n’avons jamais été prévenu que vous aviez choisi un autre exploitant.
        Par rapport à notre offre de l’époque : vous savez nous étions sollicités par au moins une vingtaine de résidences mais l’ancien dirigeant avait en effet dit qu’il n’y aurait plus de cession de son coté. Donc nous n’avions pas approfondi, car ce n’était pas d’actualité.
        Ensuite je précise que d’autres exploitants ont été approchés par Appartcity pour ces reprises. Je vous laisse le soin de demander à Appartcity pourquoi ils ont choisi notre groupe. Moi j’ai les réponses mais je ne peux les écrire sur ce blog. Je vous expliquerai de vive voix lors de notre prochaine rencontre. Ce rendez-vous vous permettra aussi de me poser toutes les questions que vous souhaitez car nous n’avons rien à cacher.
        A bientôt

      • Olivier METAY dit :

        Monsieur Lubrano bonjour,

        Je vois que vous préférez les échanges sur ce blog plutôt que de me contacter…Cela ne me pose pas de souci de vous répondre ici si vous le souhaitez

        Mon post date de jeudi midi, ayant été prévenu par un propriétaire de votre intervention ici.
        Votre courriel sollicitant un rendez vous date de jeudi dernier à 17H04.
        Voici l’explication.

        Permettez moi d’être très surpris que vous n’étiez pas au courant que les propriétaires avaient choisi un autre exploitant! J’ai une une conversation avec M Sabatino le dimanche 23 Juin et j’ai été très surpris d’apprendre que nous nous serions entendu ensemble (vous et moi) pour la reprise de la résidence du Mans??? Je lui ai indiqué que les propriétaires avaient choisi un autre exploitant de façon démocratique, ce qui l’a contrarié. Je lui ai proposé de rentrer en contact avec cet exploitant, et comme il ne souhaitait pas initier ce contact, c’est cet exploitant qui l’a contacté par courriel le lundi 24, courriel qui n’a reçu aucune réponse! Parallèlement, M Sabatino m’avait dit qu’il vous contacterait dès lundi 24 juin pour vous informer de la situation et afin qu’on se mette en contact. Nous nous sommes eu le lundi 24 juin vers 20H, et vous m’avez indiqué que c’était vous qui récupériez la résidence, point barre….Je reste donc très sceptique sur le fait que vous n’étiez pas au courant….et très curieux de la raison pour laquelle Appartcity a volontairement refusé de céder la résidence du Mans au gestionnaire que les propriétaires ont choisi (même si j’ai clairement mon idée là dessus)

        Quant aux choix d’Appartcity, j’en connais déjà quelques raisons….mais effectivement,je vous l’accorde, c’est peu avouable sur ce post.

        Je suppose que si vous travaillez main dans la main avec les propriétaires, vous n’aurez aucun mal à écouter leur choix et à respecter leur souhait.

        La poursuite de cette discussion se fera sur ce blog, ou par téléphone, ou lors d’un rendez vous, comme vous le souhaitez.

        Bien à vous

        Olivier METAY

      • LUBRANO Thomas dit :

        Monsieur Metay,

        Désolé mais de mon coté votre réponse s’est affichée sur ce blog que dimanche. Merci donc pour l’explication.
        Lorsque je disais que nous ne savions pas que vous aviez choisi un autre exploitant, je ne vous parlais pas de mi-juin lorsque Appartcity vous a dit qu’il nous cédait la résidence, je parlais d’avant. Jamais nous avions su qu’un exploitant avait été choisi il y a plusieurs années. Depuis les choses ont évolué chez tout le monde, donc une remise à plat s’impose. Donc c’est avec un grand plaisir que nous parlerons de tout ça lors de notre prochaine rencontre courant de ce mois-ci.
        A bientôt

      • GABY dit :

        C’est très déplaisant qu’un investisseur d’une résidence ai parlé à Mme Denoune au nom des autres en généralisant son avis.

        Car non, tout le monde n’est pas mécontent de la cession.

      • mdenoune dit :

        Vous vous en doutez, je suis en contact avec PLUSIEURS INVESTISSEURS en résidences gérées.

      • Lubrano Thomas dit :

        Oui vous êtes en relation avec plusieurs copropriétaires de résidences gérées mais je ne pense pas des copropriétaires de Zenitude.
        Ce que voulait dire Gaby c’est qu’il y a des copropriétaires qui sont satisfaits d’avoir atterri chez Zenitude.

      • mdenoune dit :

        En quelques jours, bientôt une quarantaine de commentaires, y compris les vôtres Mr Lubrano. Je pense qu’il existe un besoin de communication entre les exploitants et leurs bailleurs.

  3. LUCIDE dit :

    Amusant cette nouvelle cession….On change les têtes, mais le scénario est toujours le mêmes….11 résidences cédées à GRH en 2014 (je crois) 6 aujourd’hui à Zénitude! Appartcity ne change décidément pas…..Toujours dans le mensonge, puisque l’ex dirigeant avait annoncé publiquement qu’il ne pratiquerait plus de cession de résidences….Tout ce petit monde se connait et chacun fait son petit business, apparemment sans consultation des premiers intéressés, les investisseurs…..Quel fair play!

  4. Drouet dit :

    Effectivement, mensonge de plus……Le PDG d’Appartcity vient de faire une interview aux échos ou il dit que le groupe gagne 8 millions d’euros sur l’exercice 2018…D’une part, il s’agit de 6 millions de bénéfices (on n’est pas à 2 millions près)…MAIS et SURTOUT….grâce à la vente de leur filiale « Global Exploitation » (résidences plutôt étudiantes) pour 12 millions d’Euros…Résultat donc réel: – 6 millions d’Euros!
    rectifions donc les chiffres….

  5. Red Adair dit :

    Vous avez choisi l’auto-gestion, d’après ce qu’on lit.
    Ca signifie que vous avez investis vos loyers dans le capital de la société qui vous appartient !
    Ils vous appartiennent donc toujours et Zénitude les a versés.
    On peut difficilement parler d’impayés dans un tel cas….

  6. Red Adair dit :

    En auto-gestion, ce capital est la propriété des propriétaires, me semble-t-il…

  7. Jean Pierre dit :

    Amusant la justification du délai pour emprunter à 5,5% au lieu des 1%……ou plutôt inquiétant?
    Personnellement, si je suis un client sérieux et considéré par ma banque, celle -ci mettra les moyens pour traiter mon dossier au plus vite…..mais en aucun je n’emprunte à 5,5% au lieu de 1% sous des prétextes de délais…Et puis, les banques n’aiment pas voir partir ailleurs leurs bons clients….

    • LUBRANO Thomas dit :

      Bonjour Jean-Pierre,
      En effet notre banque ne souhaite pas nous voir partir car avec le CA que nous générons elle est largement gagnante ! et surtout nos comptes ne sont jamais à découvert. Nous sommes donc un bon client pour notre banque. Mais malheureusement ils ont des procédures (passage en comité, étude des bilans, etc…) qui sont dramatiquement longues ! J’en parle avec expérience croyez-en moi ! Donc pour tout vous dire, nous ne les avons même pas sollicités !
      Cordialement

      • Jean Pierre dit :

        Evidemment, avec les baisses de loyers qui sont pratiquées avec des propriétaires désapointés des pratiques de gestionnaires (notamment Appartcity), je suppose que vous prenez peu de risques…
        Quant à votre banque, s’ils vous connaissent et que vous déposez régulièrement vos bilans, ils devraient être beaucoup plus attentionnés……A condition que la demande de financement leur soit présentée…et que les comptes soient sains….

  8. Pigeon92 dit :

    Le travail d’assainissement d’une profession qui a tout pour réussir dans le pays attirant le plus de touristes au monde est loin d’être achevé.
    Des investisseurs trop confiants qui ont accepté des promesses de loyers et de rendement de promoteurs-exploitants peu scrupuleux, c’était la première partie de cette malheureuse histoire. La deuxième partie de l’histoire montre que d’autres acteurs continuent à « jouer » avec les mêmes règles. Ces acteurs récemment arrivés dans le métier profitent de la situation chaotique, ils ne sont plus promoteurs mais exploitants plus ou moins expérimentés.
    Ils arrivent avec de nouvelles promesses pour séduire les propriétaires de résidences mal entretenues mal commercialisées. L’histoire étant un éternel recommencement cela fonctionne et les propriétaires signe séduits par ces nouvelles promesses, c’est le premier scénario.
    Le deuxième, consiste lorsqu’on est un exploitant connaissant de grosses difficultés sur une résidence à transmettre le fonds de commerce de cette résidence à un autre exploitant peu scrupuleux. Les propriétaires n’ont rien vu venir n’ont pas donné leur avis, ce qui n’est pas illégal mais peu transparent.
    L’objectif pour ce nouvel exploitant étant avant toute chose de grossir son parc et de faire du chiffre d’affaires. Les difficultés financières pourraient être constatées plus tard après quelques exercices mais ce sera trop tard et il faudra faire appel à un nouvel exploitant….
    En attendant qui font les frais des comportements?
    A qui profite le crime?

    • DOCK dit :

      Merci pour votre commentaire….qui décrit quelque part parfaitement ce qui a été fait au Mans….Sauf que les promesses, on a déjà donné! …Et on n’y croit plus du tout…..Cela fait longtemps que nous ne sommes plus dupes d’Appartcity et de leurs gestionnaires « associés ».

      • Thomas LUBRANO dit :

        Bonjour Dock,
        Lorsque vous parlez de promesses, il s’agit de votre ancien exploitant ?
        Par rapport à votre commentaire sur leurs gestionnaires « associés » je ne pense pas que vous parlez de Zenitude, car notre société est familiale et indépendante, détenue à 50%/50% par mon frère et moi-même. Par ailleurs, même si les relations se sont améliorées avec Appart’City depuis peu, sachez que ça n’a jamais été le cas. Les premières reprises n’ont pas été très simples, vous pouvez demander aux copropriétaires concernés. Comme je l’ai dit dans un autre commentaire, d’autres résidences souhaitaient sortir mais ils n’ont pas pu. AC a choisi de céder certaines résidences qui n’étaient pas dans leur coeur de métier (sites trop touristiques) ou bien des résidences sur des villes où ils avaient déjà d’autres résidences. Zenitude s’est positionnée mais d’autres exploitants l’étaient aussi. Mais à priori pas l’exploitant que vous aviez choisi. Mais tout ceci sera débattu semaine prochaine lors de notre rencontre avec votre président d’association et votre avocat. Vous aurez un retour dans la foulée.
        Cordialement

    • Thomas LUBRANO (Zenitude) dit :

      Bonjour Pigeon92,
      Vous avez tout à fait raison. Moi même j’ai été « anarqué » en 2004 en ayant acheté plusieurs appartements en LMP avec de gros déboires. Loyers plus payés, résidences mal entretenues, etc… L’exploitant s’est mis en période de sauvegarde, puis en redressement judiciaire. Le tribunal de commerce a alors cédé une dizaine de résidences de cet exploitant à un autre exploitant, le groupe Quietude Evasion, qui ne payait plus déjà les loyers sur leurs propres résidences. 6 mois après cette cession et n’ayant perçu aucun loyer, le groupe Quietude s’est mis en liquidation judiciaire.
      Nous nous sommes retrouvés avec notre résidence vide du jour au lendemain. Nous avions dés le début avec l’aide de quelques copropriétaires monté une association de copropriétaires pour se défendre au tribunal de commerce. Les copropriétaires m’avaient choisi comme président. J’avais en anticipant les problèmes de Quiétude Evasion contacté différents exploitants pour la reprise de notre résidence. Mais aucun n’était intéressé, car il n’y avait pas de fonds de concours ni de marge sur le mobilier. La surveillance de notre résidence coutant très cher aux copropriétaires, j’ai proposé en attendant de créer une société et mettre mon frère à la direction de cet établissement. C’est de là qu’est né Zenitude.
      L’ancien exploitant faisait 1,2mln€ de CA. Mon frère a réussi à monter le CA jusqu’à 1,8mln€ ! En effet, issu d’une formation hôtelière (école hôtelière de Strasbourg, puis Master à l’école de Chambéry), il avait avant de créer Zenitude, gérer différents hôtels et restaurants.
      Cette première résidence gérée, c’était il y a 10 ans.
      A ce jour, les copropriétaires ont renouvelé leur confiance en signant un nouveau bail de 12 ans avec une hausse de loyer de 10% et nous changeons le mobilier à notre charge. Des copropriétaires qui étaient sur cette première résidence avaient d’autres appartements dans d’autres résidences dont l’exploitant ne payait plus les loyers. C’est ainsi que nous avons repris une 2ème résidence, puis une 3ème… plus nous avions de copropriétaires, plus ils nous sollicitaient pour des reprises sur d’autres établissements.
      A ce jour nous avons maintenant 25 résidences en exploitation. Notre marge étant très faible par résidence, il est en effet important d’avoir une taille conséquente pour être rentable. Bien que notre société n’ait jamais connu de résultats négatifs, ce n’est que depuis 3 ans, que nous avons réellement une bonne santé financière avec plus de 2,5mln€ de fonds propres et un résultat net supérieur à 800k€. Maintenant, il n’y a plus aucun risque pour notre groupe car les frais de gestion que nous prélevons sur nos résidences sont récurrents.
      Donc là où je rejoins parfaitement votre raisonnement, c’est sur les petits exploitants qui n’arriveront pas dans quelques années à affronter leurs problèmes de trésorerie.
      Cette cession des 6 résidences devaient intervenir, que ce soit avec Zenitude ou un autre, et heureusement pour les copropriétaires, Appart’City a choisi Zenitude car sur tous les sites, les copropriétaires sont satisfaits de notre gestion. En effet, nous communiquons à chaque fois la liste des présidents d’association de copropriétaires aux présidents des associations des sites repris. Sur les 6 résidences, il y en avait déjà avec lesquelles nous étions en contact. Pour les autres, des présidents m’ont déjà demandé la liste qui leur a été envoyée. Ils feront leur propre opinion. Sur la plupart des résidences reprises, le CA est bien supérieur à ce que faisait l’ancien exploitant.
      Par ailleurs, sur les résidences sur lesquelles nous n’étions pas en contact avec les copropriétaires, nous avons reçu un accueil très favorable. Il y a par contre des résidences qui voulaient sortir pour venir chez Zenitude et qui ne faisaient pas parties des 6 qui sont déçues ….
      Cordialement

  9. JEAN MICHEL DELACENCELLERIE dit :

    Bonjour,
    Je suis propriétaire de lots à la résidence Lagune d’Appart’city reprise par Zénitude. Je suis consterné par le fait que nous soyons mis devant le fait accompli sans aucune concertation et aussi par le fait qu’une société reprenne une résidence sans avoir effectué un quelconque audit de l’aveu même de son Président….ça promet !
    Jean-Michel Delacencellerie

    • LUBRANO Thomas (Zenitude) dit :

      Bonjour monsieur Delacencellerie,
      Par rapport à l’audit, il ne peut se faire que lorsque nous reprenons un site et que nous sommes sur place. Tant que nous ne connaissons pas les salariés, leurs techniques de travail, les spécificités du site, le type de clientèle, la part long-séjours et court-séjours, etc… on ne peut parler d’audit. Donc il est plutôt rassurant que fassions cet exercice. Sur votre résidence au Mans, nous avions déjà repéré quelque chose d’anormal mais je ne peux l’écrire sur ce blog. Vous pouvez m’appeler sur mon portable (vous avez mon numéro) afin que je vous explique cela de vive voix. Cordialement

  10. ROSE dit :

    On se demande comment Zénitude arrive à dégager autant de trésorerie (si cela s’avère vrai?)
    Quelques chiffres de résidences en vrac…
    Besancon -81000….Toulouse parc escale -30000…Toulouse metropole -74000….Besançon -80000….et pourtant on peut supposer avec de belles baisses de loyers à l’origine…
    Sur les positives Lourdes +17000….Fréjus +10000…Evian +23000….Divonne (une des 3) +18000
    On ne parle de certaines sociétés récentes ou Zénitude n’a pas publié ses comptes (et pour cause trop récent)….
    On laissera Béziers de côté ou selon l’exploitant, c’est la faute des propriétaires.
    Mérignac fait mieux, mais que d’imprévus sur le montant des rénovations d’après ce que m’en a dit un des propriétaires….et quel cout!

    • Thomas LUBRANO dit :

      Bonjour Rose,
      Pour répondre à vos inquiétudes :
      Sur Besançon : en effet, nous avons un résultat négatif de -81 000€ mais cela est du au fait que nous possédons 25 appartements sur la résidence que nous avons racheté. Je ne rentre pas dans les détails sur ce blog mais vous pouvez m’appeler si besoin pour les explications.
      Toulouse Parc de l’Escale : sur 2018, le résultat est positif à 20k€. Vous pouvez contacter le président de l’association qui est d’ailleurs aussi copropriétaire sur Antibes.
      Toulouse Métropole : en effet ce site est négatif. Nous avons perdu plus de 300k€ de contrats car le site n’est pas climatisé (contrat avec les CRS et contrats entreprises). Le bâtiment n’a pas de volets pour stopper la chaleur. Lors de la dernière AG, les copropriétaires ont voté la mise en place de la clim, les travaux vont débuter dès octobre. La situation sera dès 2020 rétablie.
      Sur nos autres résidences positives, nous avons sur de nombreux site des baux avec une clause recette. Donc les copropriétaires perçoivent un loyer complémentaire. Par contre nos frais de gestion sont prélevés en toute transparence d’où notre trésorerie positive.
      Pour les résidences reprises en 2018, comme Nantes par exemple en début d’année (les autres ont reprise en fin d’année donc non significatif), le résultat a été positif et les copropriétaires ont reçu un loyer variable. Je peux vous donner les coordonnées de la présidente de l’association qui pourra vous le confirmer.
      Pour Béziers c’est un cas « très particulier » et je vous invite à appeler la présidente de l’association qui vous expliquera la situation de ce site en rénovation. Pour mémoire le mandat de gestion est résiliable à tout moment et les copropriétaires ont choisi à l’unanimité de continuer avec nous.
      Enfin pour Mérignac, je vous invite à contacter le président de la SAS qui est aussi le président de la FAPRAH. Le coût des travaux est le suivant (ils sont indiqués dans les baux) : 2800€ HT pour un studio et 3580€ HT pour un T2. Ceci pour une rénovation de l’appartement (changement des sols, remise en peinture, changement des tablettes de fenêtre, salle de bain entièrement refaite même le carrelage, etc…) et le mobilier a été remplacé.
      Par ailleurs, sur ce site aussi les copropriétaires ont voté la mise en place de la clim, une pompe à chaleur pour la piscine et un volet roulant toujours pour la piscine. Ils investissent dans leur résidence qui est une auto-gestion. Ils ont raison car le CA n’a jamais été aussi élevé avec nous depuis l’ouverture de ce site.
      Pour les baisses de loyers, oui tous ces produits ont été vendus sur des prix trop élevés, c’est pour cette raison que nous ne prenons pas à bail des produits neufs.


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